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去年，很多靠商务客的酒店赔惨了
别被哈尔滨、淄博流量骗了，酒店业并不好做。
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栏目 | 文旅商业观察
领域 | 酒店业
01
要过来租赁信息一看，朋友比较纠结的两个物业一个位于他们这个三线城市比较红的景区附近，另一个是临近以往商旅人士偏爱的CBD，十年租赁期，价格租金也都差不多，品牌方给出的投资模型回报周期都在3-4年左右。
看朋友非常纠结，我只能从行业趋势给出一点判断，告诉他如果是我自己投这家酒店，这两年肯定优先选择靠近人流量较大景区附近的物业，至于原因，且听我娓娓道来：
应该说，过去半年，国内靠商务客流的酒店业都挺难的。
这个倒不是我这么说，最近，恰好和一些连锁酒店集团们的开发BD聊了聊，大家普遍认为，如果说去年疫情开放前三个月商务客流有一波小爆发，其实很快就偃旗息鼓，潜能释放殆尽，反而像长沙、洛阳、西安这些带网红属性的旅游城市生意一直不错，哈尔滨、淄博就更不用说了。
按一位头部酒店集团负责开发的朋友A君原话说，“很多靠商务客流的老板都觉得下半年单子怎么这么少，和现在每天媒体上说的酒店业红红火火好像没半毛钱关系....”
一位在深圳又做开发，又自己实体投了酒店的朋友B君感同身受，他直言深圳做为典型的顶流商务城市，城市租金贵，加上高星酒店一降价，把价格天花板压低，“谁家的房价都顶不起来。”
朋友B君认为，说白了，深圳就是太商务了，没有旅游支撑，加上原来开酒店政策好，不受物业性质限制，导致市场供应大，“现在市场一回落，租金贵的立马就撑不住了，更难留住人。”
惨到什么程度呢？
“现在很多租金高的店都在亏，原来单房造价15万以上，大堂过千平，计划卖八九百、上千元的店，现在都是400、500元的价格，投资回报周期少说也是翻了一倍。”
B君非常悲观，他说等今年中深通道一通，深圳会更惨，那个时候深圳到珠海从3个小时压缩到1个小时，深圳人去澳门往返方便了，过夜差旅客人只会更少。
顶流商务城市的代表深圳都是这个样子，更何况一座三线城市的“CBD”？
我这么一说，朋友就拍着大腿说通透，能理解，不纠结了。
旅界读者里酒店投资人和酒店从业者不在少数，去年商务酒店经营情况是不是这么回事，大家可以在评论区里聊一聊。
02
硬币皆有两面，过去一年，大厂在裁员，高管在离职，硕士都找不到工作，在这个企业各种压缩成本的当下，差旅商务出差成本压缩，标准也在降低。
关注旅界的券商朋友不少，一家鼎鼎大名的“三中一华”中的某投行员工抱怨，去年下半年，突然宣布加强考勤，而且要求严格的近乎变态，具体措施包括:
1、企业微信每天两次定位打卡；2、外出拜访客户、客户现场办公应上传照片;3、每工作日上午、下午至少各提交ー次工作活动记录；4、居家办公，需上传经所属业务部负责人或投行委委员同意居家办公的记录。
这种要求，那基本是宣布所有人不出差时必须到办公室打卡了，而这种公司政策的产生动机，无非以下两种可能：
一是公司业务量不够饱和了，出差少了，坐办公室的人多了，需要加强管理；
二是业务虽然没少，但是公司觉得不需要这么多人也能完成，让内部卷一卷，谁不愿意干就滚蛋。
上面这个还不是最奇葩的，某券商一线城市酒店住宿标准由原来的800元/天降成了300元/天，员工为了装逼，早晨起个大早，从某快捷酒店出来，站在附近一个五星酒店门口，等着客户来接。
再看看身边其他行业的朋友好像也都在压缩差旅成本：
某互联网厂重申“同性出行，两人一间房”，原来都是睁一只眼闭一只眼；
某一级机构原来出差餐饮报销无上限，现在开始控制了。
我们现在说的还是一些“出差狂魔”企业，还有很多朋友的企业是“能不出差就非必要不出差”，盘盘这些林林总总的现象，貌似出差标准没降的只有外企了。
那么，在这种差旅经济环境下，你和我说要投一家商务酒店，我只能告诉你自求多福。
除此之外，你们有没有注意到，大约去年11月底开始，几大连锁酒店集团都在抖音上卖通兑券，酒店通兑券卖到4月26日，那价格战打得是惨不忍睹.....
锦江系的维也纳/锦江之星/丽枫/白玉兰/希岸/7天全国通兑，千家门店可用，108元/晚；
首旅如家300城1600店全国通兑，直播间仅需119元；
类似的事情不胜枚举，点进去一看大多是没有什么旅游资源的三四线城市抑或商务型城市。
再和你们说句扎心的，连锁集团出面做促销也是勉为其难，它们是最不想把价格打下来的，毕竟小B一看这什么坑爹投资回报率，立马拔腿就走，但是现实情况确实是不做促销扛不住啊，先救那些在岸上的比较重要.....
所以，说好的酒店业红红火火呢？
赚到钱的其实还不是那些旅游资源禀赋好的网红流量城市。
03
选址就像二次投胎。
2024年，经济、中端酒店的投资模型怎么才算成立？归根结底，还是商圈决定物业价值。
如果说去年商务型城市的酒店还能承接一部分旅游城市的溢出效应，随着报复性旅游需求逐渐释放，今年旅游的行情会逐步恢复平稳。
再看看现在的股市、楼市，说句难听的，商务型城市酒店业者今年可能会更痛苦。
所以，如果你计划开一家商务客为主的酒店，不妨按照之前预期的最低回报周期预估一下，对于一个十年租期的酒店，五年回本就代表了该项目的投资回报率可以保持在10%左右，而超过了就开始逐步下降。
按照这种测算标准，你们现在手上的商务酒店还值得一投吗？不用问人，心里自有答案。
当然，商业物业现在处于低谷期，也正是因为低谷期给了投资人更多的杀价空间，如果你能谈到一个足够诱惑的租赁价格，“赌一赌”倒也无妨，毕竟加盟商们头上的第一座大山就是租金。
只不过衷心提醒，按照现在的投资一家中端酒店的成本，保守估计，没有1000万元是下不来的，如此高的资金需求，确定要砸一家商务客为主的酒店，不妨尝试着把单房造价压一压。
想起这些年，认识的某些加盟商朋友投资物业时，每一家酒店都比上一家的单房造价高，且洋洋得意，似乎在弥补什么人生遗憾，而不看所处县级城市的真实消费水平。
我们说这种投资叫情怀，而不是生意，正常的生意逻辑还是应该符合当下的经济周期和市场规律，经济下行周期，过于任性很多时候只会放大亏损。
毕竟当大厂、券商员工都在缩减差旅预算，旅客消费偏好出现了新的变化，酒店业者们也应该放平心态，手里多留把米，以备不时之需。
今日话题：你认为今年城市商务酒店会好做吗？欢迎在下方留言框与旅界君互动。
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