农村宅基地三权分置的经济解释与法理演绎
文章出处：
《中国土地科学》第32卷 第8期 2018年8月
作者单位：
1.浙江大学土地科学与不动产研究所，浙江 杭州 310029
2.浙江大学土地与国家发展研究院，浙江 杭州 310029
摘要：研究目的：在分析农村宅基地承载的社会功能的基础上，揭示宅基地三权分置的经济机理，并从物权的角度演绎其法理逻辑。研究方法：经济学的产权分析和法学的法理演绎。研究结果：通过重构使用权的权利束，分离保障权能和财产权能，实现资格权承载保障功能，使用权承载财产功能，从而更有效地统筹公平和效率的矛盾。所有权是自物权，具有占有、使用、收益、处分完整的权能。资格权是用益物权下的人役权，为农村集体组织成员而设立，具有收益和处分的权能，保障权利主体的基本居住权益。使用权是用益物权下的地上权，具有较完整的占有、使用、收益、处分的权能，可以独立对抗所有权和资格权，但其上设有资格权负担，具有定期给付土地产出物的义务。研究结论：宅基地三权分置符合土地权利束组合和转移的经济学原理，也符合大陆法物权生成的法理，是统筹兼顾公平和效率的好方法，在经过实践检验证明是普适可用之后，应及时上升为法律，为定分止争提供法律依据。
关键词：土地管理；宅基地；三权分置
中图分类号：F301.2
文献标志码：A
文章编号：1001-8158（2018）08-0016-07
1 引 言
中国现行农村宅基地制度的特点是“集体所有，成员使用；一户一宅，限定面积；无偿分配，限制流转；长期占有，适时收回”，即农村宅基地（以下简称“宅基地”）的所有权属于农村集体经济组织（以下简称“集体”）。在农户是集体成员的前提下，经过行政审批后，农户可无偿取得使用权并长期占用宅基地，这种占有关系直到农户自然消失集体收回土地为止。一户只能拥有一处不超过限定面积的宅基地。宅基地可以在集体内部流转，但不得向集体以外成员转让。农户转让宅基地后，不得再次申请宅基地。中国传统农业社会长期具有“耕者有其田”“居者有其屋”的社会价值取向。宅基地这种基于身份的共享分配土地制度，为保障农民安居乐业发挥了重要的历史作用。随着改革开放的深入推进，这套身份性和福利性的制度，逐渐表现出难以适应新时代农村经济社会发展的症状，集中反映在以下两个方面：第一，在城乡两栖的进城农民，由于市民化的成本过高，短时难以彻底融入城市，虽长年在城市或城郊居住，但农村里的宅基地和住房仍不能放弃，农村出现大量空闲宅基地和住房。第二，为维护宅基地的社会保障功能，宅基地流转限定在集体组织内部，抑制了宅基地的财产功能，既不利于农民取得更多的财产性收益，也不利于新型经营主体进入农村发展新经济。
如何处理好宅基地的保障功能和财产功能？大致可以分为两种意见。第一种观点认为，应坚持政府配置为主导，继续发挥宅基地的社会保障功能，反对宅基地资源的市场交易机制[1-5]。理由包括：（1）在农民半工半农的家计模式和城乡两头栖居背景下[1-2]，宅基地具有实现“居者有其所”的保障功能[1，4-5]，能够应对市场经济的不稳定性[1，3]；（2）允许宅基地上市流转，只会致使稀缺的土地资源集中到少数社会群体手中，为强势群体乘人之危提供便利，致使农民流离失所[2-3]。第二种观点认为，应采用市场配置取向，建议尽快完善宅基地用益物权和交易机制，提高土地利用的效率[6-8]。理由包括：（1）房屋属于公民的私有财产，所有权人具有占用、使用、收益、处分的权利，对宅基地使用权流转的限制实际上剥夺了房屋所有权的收益权和处分权[6-7]；（2）随着现代化的推进和国家治理能力的推进，特别是国家提供公共产品能力的增强，宅基地的功能逐步由保障功能转向财产功能[8]。
笔者认为，这两种观点都有一定的合理性，但也都有一定的片面性。就合理性而言，都反映了一定的社会现实和需求；就片面性而言，存在着过于强调宅基地某一方面功能的倾向。前一种观点忽略了现行体制已经难以适应新时代的要求，不利于乡村振兴。后一种观点忽略了国家向乡村提供公共服务的能力有限，还需要宅基地的保障功能来维持社会的稳定。2018年党中央国务院出台的三农一号文件《关于实施乡村振兴战略的意见》，提出实施宅基地三权分置的政策。笔者认为这是一条统筹宅基地的社会保障和经济效益功能的好路径。但宅基地三权分置是如何统筹实现社会保障和经济效益功能的，它背后的经济学机理是什么？三权分置政策如何在法理上进行妥适表述？本文试图填补以上空白。
2 宅基地产权的功能分解
中国目前正处于由计划经济体制向市场经济体制转轨的历史进程中，一方面要认识到农村土地产权制度体系从身份制转向契约制，从封闭式转向开放式是大势所趋；另一方面要考虑农村社会保障不健全的实际，要统筹好宅基地制度设计中的保障功能和财产功能的协调问题。西部内陆地区和传统农作地区，承包地和宅基地仍然是农民安身立命之本，承包地和宅基地的基本生存权的保障功能依然显著，那么承包地和宅基地的制度安排，就应充分考虑保留和完善原有的身份性和福利性的分配体制。如果在这些地区强行推进宅基地的财产化改革，外来资本冲击及短视行为都极有可能引发社会的不稳定，引发更高的制度成本[1，4-5]。东部沿海地区、城镇郊区城市化、市场化的发育水平较高，农民的财产意识和市民意识更为强烈，农民对宅基地的保障性需求降低，而更多地视宅基地为重要的财产。因而，宅基地的制度安排，就应更加充分地考虑到使用权财产化的现实需要。如果在这些区域依旧强调宅基地的保障功能，显然就与现实诉求不符。农户对宅基地由福利性功能向财产性功能的认知转变，具有明显的时间差异、地域差异和发展阶段差异。中国复杂的地理环境和社会条件决定了，宅基地的保障功能和财产功能的选择，只能由中央做出框架性的制度规定，而由地方政府和农村社区根据实际做出制度选择。
现行农村土地经营权产权设计的突出问题是土地承包经营权承载的功能过多，且这些功能之间存在着难以调和的冲突，需要将功能和权能进行分解和整合，生成承包权和经营权[10]。宅基地和承包地具有相同的农村背景，因此其制度设计可以相互借鉴。一是宅基地使用权承载着社会保障、经济效用等覆盖面十分广泛的制度功能，存在着功能超载的问题。二是宅基地使用权所承载的这些功能之间存在难以兼容的冲突和矛盾，存在难以适应地区差异的问题。社会保障功能要求按照身份制和福利制的方式配置资源，旨在追求公平正义；经济效用功能要求按照契约制和价格制的方式配置资源，旨在追求经济效率。两者的价值取向和基本规则相互对立、难以协调，有必要将使用权的制度功能进行合理分离。从使用权中分离社会福利的权能赋予资格权，由其承载社会保障的功能；财产性的权能仍保留在使用权中，由于没有了社会福利保障的负担，可以进一步赋予其流转处分的权能，由其单纯地承载经济效用的功能。将使用权分置成资格权和使用权的益处是（图1）。第一，解决了使用权的制度功能超载问题，将社会保障、经济效用的功能分别赋予资格权和使用权，产权的权能和功能匹配关系更为合理，边界更为清晰。第二，解决了使用权的制度功能间的冲突矛盾问题。资格权只承担社会保障的功能，使用权只承担经济效用的功能，各自按各自的价值取向和基本规则运转，彼此间不再相互制约，有利于兼顾公平和效率。
3 宅基地三权分置的经济解释
3.1 论宅基地产权的界定
按照阿尔钦的定义，产权是一个社会所实施的选择，是一种经济品使用的权利[11]。产权是用来界定人们在经济活动中如何受益，如何受损，以及相互之间如何进行补偿的规则，它的主要功能就是帮助一个人形成他与其他人进行交易时的行为预期[11]。埃格特森认为，产权不是一个权利，而是一束权利，它一般由使用权、收益权和流转权构成[12]。产权具有可分割性，使得产权权利束可以被分解和重组。不同的产权主体可能拥有使用权、收益权或交易权中的一项或几项权利，某项权利也可能归属于一个产权主体或几个产权主体。根据巴泽尔的产权分析理论，商品具有不同的属性，可据此进行产权界定。产权界定的依据为商品的可观测和度量的属性以及排他性利用的收益与费用的情况[13]。资源难以识别（度量）或留作公益用途的属性则被保留在公共域。在市场经济的条件下，土地作为一种商品，其某种或某些属性（包括这些属性的土地部分）可以被识别和度量，并据此被界定为产权。产权是对权利束的分解和重组，可以被一个产权主体所持有。土地的用途具有多宜性，其产出的物品也是复合多样的，概括地说可分为私人物品、准公共物品和公共物品，因此土地的产权光谱具有连续混合的特征。与私人物品属性相对应的产权被界定给个体（私有产权），与准公共物品属性相对应的产权被界定给社区（共有产权），与公共物品属性相对应的产权被界定给政府（国有产权），所以土地产权具有经济、社会和政治等多维度的属性。中国现行的宅基地使用制度，就是集体经济组织拥有所有权（共有产权），把宅基地的占有、使用、收益和处分的权能进行组合，并从所有权中分离出来，形成一个新的权利束——使用权，根据集体组织的分配规则，赋予某个特定的农户，农户由此持有这个私有产权。为了推进社会公共利益的改进，国家保留了土地用途管制和土地征收的相关权利，这些权利的本质就是国有产权。使用权存在着功能超载和价值冲突等问题，根据产权界定理论，可以将使用权的权利束根据商品的属性进行进一步的分解和组合，派生出新的产权种类——资格权和使用权。
推行宅基地三权分置政策，要处理好国家治理能力、乡村治理能力、农民创富能力的关系问题。邓大才[14]在研究中国农村土地产权制度变迁时发现，国家治理能力中的提供公共物品的能力，与农村土地的社会属性（保障功能）和经济属性（财产功能）的发挥密切相关。国家治理能力与产权的经济属性成正相关，与产权的社会属性成负相关。在传统农耕经济时期，“皇权不下县”，国家政权和私有地权提供公共物品严重不足。为提供乡村社会所必需的公共物品，民间演生出诸如血缘性公有产权、地缘性公有产权等多样化的公有土地产权制度，以提供养老、保护妇女和弱者、维护基础设施等社会功能。在新中国成立后的集体经济时期，农村土地产权全部归集体所有，产权的经济属性极度弱化，所有的产权都具有一定的社会属性。改革开放以后，农村土地产权的“两权分离”，产权的经济属性开始增强，社会属性逐渐减弱，但仍然承担着社会风险兜底的功能。随着中国全面小康社会的建成，国家治理能力将得到增强，实施乡村振兴战略和精准扶贫政策，将显著增加国家向农村提供公共物品的能力。因此，乡村具有公共土地产权减少、私有土地产权增加的历史趋势。但同时还应看到，国家的治理能力是有限度的，特别是中国政府难以完全提供差异化的公共物品。在国家治理能力逐渐增强的背景下，宅基地社会保障的功能需求正在逐步减弱。推行三权分置政策，可以增加农民的财产性收入，使农民获得财产性保障，增强农民的创富能力；也可以发展壮大集体经济，使集体具备提供更多准公共物品的能力，增强乡村自身的治理能力。因此，三权分置政策是统筹国家治理、乡村治理和农民创富三者关系的有效举措，较好地适应了中国目前国情、发展阶段和发展趋势。
3.2 论宅基地产权结构的变迁
林毅夫在讨论制度变迁理论时，认为制度安排“嵌入”在制度结构中，制度安排的效率不仅取决于自身，还取决于制度结构中其他制度安排实现它们功能的完善程度[15]。一种制度安排之所以被社会所选择，是由于它在制度结构约束下可供挑选的制度安排集合中更具有效率。当出现制度不均衡的获利机会时，制度安排将发生变迁。就农地经营方式而言，家庭农作制与集体农作制相比，有更大的排他性劳动经济收益和更小的劳动监督费用，所以农民自发首创了家庭联产承包的经营方式，推进了诱致性变迁，经过一段历史曲折，“集体所有，农户经营”的经营方式最后被国家意识形态所认可，逐步上升为国家政策和法律，实现了强制性变迁。宅基地正在经历承包地相似的历史过程。虽然目前宅基地流转不被政策和法律许可，但由于农民和社会资本都从中得益，农民获得了财产性收入，社会资产获得利用土地要素发展乡村新经济的商业机会，所以已经形成了大量事实上的灰色市场，诱致性制度变迁已经实现。但这种诱致性变迁目前还没有得到国家法律的认可，国家没有为宅基地流转提供产权保护，这就为交易的失信毁约等机会主义行为留下了空间，增加了土地流转合约的签约、执行、监督等的交易费用，不利于土地与资本的结合。所以，从乡村振兴的角度来看，目前阶段需要通过调适上层建筑，为宅基地流转提供科学依据，推动宅基地制度的强制性变迁。通过将宅基地使用权分解为资格权和使用权，分别承载保障功能和财产功能，是统筹兼顾公平和效率的好方法，在经过实践检验证明是普适可用之后，应及时上升为法律，为定分止争提供法律依据。
4 宅基地三权分置的法理阐释
4.1 论宅基地三权的物权化建构的必要性
改革开放以来，农村土地产权制度变迁因循着“诱致性变迁先行，强制性变迁跟进”的变革路径，一般的模式是：群众首创、政策倡导、地方试点、制度改革[16]。在决策层将群众首创转换为政策倡导之时，经济学界率先论证诱致性制度变迁的科学性和合理性。当决策层决心把经实践检验证明是具有普适性的政策上升为国家意志时，法学界贡献智慧，创设法律概念，寻求政策在法律上的妥适表达，实现制度的强制性变迁。当前，对于能否以及如何将基于产权经济学逻辑产生出的“三权分置”的政策概念转换成符合大陆法法理的法律概念，中国法学界可谓众说纷纭。总的来看，反对的多，肯定的少。反对的理由大多是在宅基地这个“一物”上设置两个“用益物权”违反了“一物一权”原则，以及用益物权无法派生其他用益物权，只能遵循用益物权派生债权的逻辑。
笔者认为，徒法不足以自行，法律制度是镶嵌于社会结构当中的。流转出的使用权是物权还是债权，应根据产权创建的社会需要而定。宅基地三权分置政策的推出，是为了乡村振兴的需要，在现有乡村秩序总体稳定的前提下，有限度开放乡村社会，通过市民下乡、资本下乡和服务下乡，为乡村提供人才、资金和公共服务的支持。如果将流转出的使用权建构成债权，由于债权不能为土地抵押和土地再流转提供法律支持，使用权“可抵押、可流转”的政策目标就难以实现。如果流转出的使用权是债权，由于债权是对人权，法律对使用权人和资格权人提供的产权保护是较弱的，难以抑制交易的机会主义行为。如果某方单方面毁约，受损方除按合同获得补偿外，再无其他渠道弥补损失。对于经营主体来说，将大量人力、物力、财力投向宅基地和住房，如农民失信毁约，其损失只能得到部分补偿，投资经营将面临巨大风险。对于农户而言，由于受让方担心其失信毁约，宅基地获得投资的机会减少，价格更低，宅基地财产化的能力受到影响。因此，应将使用权设定为物权，因为物权为对世权，可以提供更强的产权保护。这种保护既有利稳定行为预期，吸引社会资本进入乡村，又有利于土地资本深化，吸引金融资本进入乡村。因此，农村宅基地和承包地三权分置的物权化建构是经济社会发展的必然选择，无非是在立法技术上如何进行法律表述的问题。
目前，有少数学者肯定了政策概念转换法律概念的可行性，并给出了转换的技术路径。比如，孙宪忠根据对德国物权法的研究，提出德国物权法存在着“所有权派生用益物权，用益物权派生次级用益物权”的法理路径，并指出农地经营权是土地承包经营权基础上的次级用益物权[17]。蔡立东、姜楠[18]和肖卫东、梁春梅[10]等学者同意孙宪忠的法理解释，并对农地三权分置进行了进一步的阐释。笔者认同以孙宪忠为代表的学者们对农地承包权和经营权进行物权化建构的理论演化路径，同时对宅基地三权的权利性质及建构逻辑提出不同的建构方案，并给出相应的法理解释。
4.2 论宅基地三权的物权性质与权能
大陆法体系最上位的物权种类包括所有权、用益物权、担保物权及作为准物权的占有制度。所有权是在法律限定的范围内对所有物的全面支配权，用益物权是对他人之物使用与收益的物权（包括地上权、永佃权、役权等大类），担保物权是以支配他人之物的交换价值而授予人信用的物权。应当特别指出，亚洲国家从欧洲引入物权制度时，役权制度方面只引入了地役权而删除了人役权。与此类似，中国同样欠缺人役权制度。笔者认为人役权制度是为了保障特定社会弱势人群的生存利益而在土地上设定的用益物权，负载着公平的社会价值，起着保障基本生存权益的特殊作用。当前，中国农村社会正处于日益开放但保障体系尚不健全的特殊历史时期，建构适应中国农村社会需要的人役权制度有着十分重要的现实意义。
4.2.1 所有权
所有权是自物权，具有占有、使用、收益、处分完整的权能。众所周知，中国农村土地集体所有制是在农民私有制基础上，经过社会主义改造等政治事件后历史性地形成的。这种历史背景决定了土地所有权承载着互助共济、社区共治的政治功能。所有权必须为农民提供民生所必需的生活资料和生存保障。对于宅基地而言，主要是提供生活资料的功能，但也兼具提供生产资料的功能。生活资料的功能主要体现在为农民提供居住空间，生产资料的功能主要体现在为农村庭院经济和家庭小作坊、小车间提供空间承载。历史地看，中国土地政策总体把农村宅基地和农村住房作为生活资料对待，保留了农房的私人所有性质。也正因为是把宅基地和农房作为农民维持基本生存的生活资料对待，适用了制度的公平原则，对宅基地的分配和供给采用无偿的方式，抑制了所有权的收益和处分的权能。随着乡村振兴战略的实施，作为农村存量建设用地的主要组成部分，必然要发挥承载农村二三产业发展的重要作用。因此，宅基地生产资料的功能将日益显现。笔者认为，宅基地的供给，如果是作为生活资料的供给，可以是无偿的，不体现所有权的收益和处分权能，但如果是作为生产资料的供给，应当适用制度的效率原则，发挥所有权的收益和处分权能，应当明确集体经济组织在宅基地使用权转让时按照一定比例分享流转收益，在征地补偿时参与收益分配。
4.2.2 资格权
资格权是基于农村集体组织的成员资格通过分配、继受、共同共有等三种方式取得宅基地的权利。那么，资格权到底是什么性质的权利？是人身权还是财产权？由于资格权是基于集体成员资格这个身份基础获得的，因此有学者提出资格权的性质为人身权[19]。但如果资格权为人身权，那么作为人身权的权利，又如何能在宅基地这个物上具有占用、使用和收益的权能呢？法理不通。笔者认为，资格权不是人身权，而是财产权，那么资格权到底是什么性质的财产权？追根溯源，通过系统考察欧洲各国物权法制度，笔者认为与资格权最为类似的物权种类是德国或瑞士的人役权种类下的土地负担。人役权是为特定人利益而设的役使他人之物的用益物权，它是一种具有人身依附性的用益物权种类，主要提供基本生活保障的功能，一般禁止流转，存续时间依赖权利人寿命[20]。人役权设立的初衷是为了没有继承权但又没有劳动能力的人能够生有所靠、老有所养，具有占有、使用和收益的权能，处分权较小，是一种社会保障性质的物权建构。一般而言，欧洲大陆各国人役权有收益权、使用权和居住权等种类。资格权作为一种物权，不应具备占有和使用的权能，否则将与使用权中的占有和使用权能产生冲突，因此，资格权是仅具有收益和处分权能的用益物权。人役权中，仅具备收益和处分权能的物权种类就是土地负担，所谓土地负担，是指以他人的土地出产物中获得定期持续的给付的权利，起源于德国的养老权[21]。德国农民年老退休后，将所有权转给儿女，在土地上设有土地负担以供养老人。资格权与土地负担是比较相似的，从收益权能来说，资格权是设立在使用权上的权利负担，因此，资格权人有权向使用权人获得约定的土地产出物，设立收益权能的目的就是要保障农民的基本居住权益，避免农民流离失所。无论使用权如何流转，资格权人都有定期向现有使用权人索要保障费用的权利。从处分权能来看，资格权人可以凭借资格权获得使用权，并可以自主决定是自己持有还是向外流转使用权，甚至可以进一步决定自己持有还是将资格权赠予、转让给直系亲属或集体经济组织成员。应当看到，正如土地负担制度是德国在农业经济时期为养老提供的一种社会保障一样，具有历史阶段性[20]。资格权制度是历史阶段性产物，随着国家治理能力的提高和城乡社会保障体系的完善，资格权制度将逐步退出历史的舞台。
4.2.3 使用权
使用权是在集体所有的土地上建筑房屋及其附着物的权力，具有较为完整的占有、使用、收益和处分的权能。使用权是一种用益物权，大陆法体系中与之类似的物权种类是地上权或建筑权。既然使用权的重构是为了给城市的人员、技术和资金进入乡村提供渠道、载体和利益保障，那就要遵循城市市场经济的逻辑，即产权要清晰、缔约要自由、流转要顺畅。在有了资格权这种保障性物权建构提供社会兜底功能以后，经过重构的使用权应去身份化，赋予完整的流转处分权，允许农户通过转让、互换、赠予、继承、出租、抵押、入股等方式流转宅基地使用权。受让人在向所有权人和资格权人支付完全的经济对价后，可以独立对抗所有权和资格权，获得“准所有权”的地位。权能完整的使用权，为宅基地担保物权的实现提供了制度前提，为实业资本和金融资本进入乡村提供了条件。为实现“房住不炒”的政策目标，当前阶段还是应当对使用权能进行必要限制，严禁利用农村宅基地建设商品住宅、别墅大院和私人会馆，维护正常的土地管理秩序[22]。
4.3 论宅基地产权的取得、流转和消灭
4.3.1 所有权
中国宅基地所有权的取得主要是基于社会主义改造和人民公社运动等政治过程来完成的，权利主体限定在农村集体经济组织。中国宪法禁止集体所有权的流转，为处理历史形成的插花地问题，实务中会开展农村集体组织间的土地调换，因此也称得上是一种所有权的实物流转。所有权的消灭主要由3类事件所触发：一是国家为公共利益的需要，征收集体的土地及房屋；二是地震、地质灾害等自然灾害损毁了土地；三是所有权人认为土地利用不经济，自动放弃土地所有权。
4.3.2 资格权
宅基地资格权基于集体经济组织成员身份取得，因此权利主体只能是集体组织成员。目前，集体经济组织成员身份的认定方式有多种实现形式，比如户籍、土地承包经营权花名册、村规民约等。笔者认为，在户籍改革深入推进和乡村社会日益开放的大背景下，应加快集体经济组织成员权的制度建构，以维护农民合法权益。根据人役权是针对特定人员设定的保障性私权建构，一般严格限定权利流转的惯例，宅基地资格权的流转应严格限定在直系亲属及集体经济组织成员之间，发挥集体经济组织互助共济的社会功能。资格权的消灭由5类事件触发：一是资格权人自然死亡抛弃权利；二是资格权人放弃集体成员资格而抛弃权利；三是国家为公共利益征收宅基地；四是集体为公共利益收回宅基地；五是自然灾害导致土地灭失。
4.3.3 使用权
经过重构后的使用权具备更为完整的权能，其取得主要有两种形式：一是资格权人可以基于资格权从所有权人取得使用权；二是受让人可以从资格权人或使用权人手中取得使用权。使用权的权利主体向城乡社会开放，可以是城乡任何自然人、法人或非法人组织。不再限定使用权的流转范围，转让、互换、赠予、继承、出租、抵押、入股等方式的流转行为均被法律认可。资格人流转出使用权时，须向所有权人支付经济对价。使用权的消灭由5类事件触发：一是使用权人自然死亡抛弃权利；二是国家为公共利益征收宅基地；三是集体为公共利益收回宅基地；四是自然灾害导致土地灭失；五是使用权期限到期。
5 结论与建议
本研究运用经济学的产权分析方法揭示宅基地三权分置的经济机理，并从物权的角度演绎其法理逻辑。研究发现，宅基地三权分置符合土地权利束组合和转移的经济学原理。通过重构使用权的权利束，分离保障权能和财产权能，实现资格权承载保障功能，使用权承载财产功能，更有效地统筹公平和效率的矛盾。就一般法理而言，所有权是自物权，具有占有、使用、收益、处分完整的权能。资格权是用益物权下的人役权，为农村集体组织成员而设立，具有收益和处分的权能，保障基本居住权益。使用权是用益物权下的地上权，具有较完整的占有、使用、收益、处分的权能，可以独立对抗所有权和资格权，但其上设有资格权负担，具有定期给付土地产出物的义务。在上述研究结论的基础上，本文建议国家在总结有关地区试点经验的基础上，适时调整和修改《物权法》《土地管理法》《不动产登记暂行条例》的相关法律条款，增设宅基地资格权的物权种类，进一步重构所有权、资格权、使用权的实体法类内容，规范所有权、资格权、使用权交易登记的程序法规则，为宅基地健康有序流转提供法律依据。
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Economic Interpretation and JurisprudenceDeduction of Tripartite Entitlement System of Rural Residential Land
XU Zhongguo1, 2, ZHUO Yuefei1 , WU Cifang2,LI Guan1
(1. Research Department of Land Science and Real Estate, ZhejiangUniversity, Hangzhou 310029, China;
2.Land Academy for National Development, Zhejiang University, Hangzhou 310029,China)
Abstract: The purpose of this paper is toanalyze the economic mechanism and jurisprudence logic of the tripartiteentitlement system based on the social functions of rural residential land. Themethods of property rights analysis and jurisprudence deduction are employed.The results show that: 1)under the reconstitution framework of land use rightbundle for rural residential land, the security function and property functionwill be well separated, corresponding to “qualification right” and“ use right”,respectively. It will also alleviate the contradiction between equity andefficiency. 2)Based on the general jurisprudence of continental law, theownership is“ jus in re propria”, which possesses full legal competences likethe rights to possess, to use, to income and to alienate. The qualificationright is a kind of personal servitude for usufruct which is established for themembers of the rural collective organization, and only possesses the rights toincome and to alienate for guaranteeing the basic dwelling rights of rightsubjects. The use right is a kind of superficies for usufruct with the fulllegal competences and has an effect against the ownership and qualificationright. A qualification right encumbrance will be established on the use right,which leads to an obligation to offer land productions periodically. Inconclusion, tripartite entitlement system of rural residential land is aeffective to coordinate efficiency and equality in that it is consistent withthe economic theory on combination and transfer of land rights bundles as wellas the general jurisprudence of continental law. After certain practicalexperiments, tripartite entitlement system of rural residential land should beenacted formally to provide the reference for conflicts mitigation.
Key words:land management; rural residential land; tripartite entitlement system
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