查看原文
其他

活下去|房企们的求生欲

寻瑕小姐姐 寻瑕记 2019-12-11

我们读过了碧桂园的1000天,写过了冰火两重天的地产融资下半场,听过了地产老炮儿分享的楼市转型观。没想到在这个金九银十的时节里,迎来的却是房企们“活下去”的哀嚎。

带头大哥的呼喊

9月,万科南方区域9月例会,万科董事会主席郁亮说,房地产行业的“转折点实实在在到来了”,万科要做的第一件事情就是进行战略检讨,落实到具体的业务操作是“收敛”和“聚焦”,以“活下去”为最终目标。


而万科今日召开的秋季例会,会场标语“活下去”已经在朋友圈刷屏了。


转折点面前,楼市应声而落。


开发商层面


北京万科抛出“28盘联动钜惠”活动,其中区域内九大首发新盘,最高5万元的减免。


恒大打出“提前引爆黄金周,四重销售大优惠活动”,内容主要包括购买住房享受8.9折优惠,分期付款首付5%等。


北京城建地产以20周年购房回馈季的名义,“以城相建8盘钜惠”,部分产品最高优惠7.9折。


中粮地产在北京启动全国范围的购房节,自9月26日至10月31日,内容包括中粮地产旗下分布在北上深蓉等16个城市66个楼盘的近万套房源。


阳光城也将展开“千亿攻势”特惠购房季,根据区域不同制定不同的降价策略。


泰禾合肥院子部分房源推出中秋国庆特价房,价格直降5000元/平。


城市维度


量价关系通常表现为量先行,价在后。9月上半月,易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比8月上半月增长1%,可谓趋近零增长。


厦门楼市,上个月,无论是新房环比还是二手房同比及环比,厦门都是70城中最惨的城市。


合肥土拍,热门地块依然被哄抢,但从成交价格来看开发商已经非常谨慎。滨湖两块地的楼面价均不到1万,低于最高峰22000一倍还多。


南昌楼市,华侨城、金茂、新力在南昌推出的楼盘,与之前的市场放风价相比,直降了2000元/㎡。


带头大哥振臂一呼,房企同行瑟瑟发抖。


当销售额冲万亿的万科高呼“活下去”,那些杠杆叮当响,站在高岗上,年初喊出冲击千亿的房企们,还好吗?


越来越多的房企纷纷停止土拍拿地、提高收购标准,限缩城市区域,调整业务布局。而战略收缩、谨慎投资的全行业风向似乎已不可逆转。


碧桂园:今年10月之前停止拿地;深圳项目利润率保持8%,深圳项目无股权纯包销也会做。三四线低能城市要求10%,退出粤东四五线城市的布局。


恒大:收缩深圳城市更新项目的投资,同时侧重增加一些三线城市优质土地的储备,提高三四线城市的项目准入标准至12%。


万科:深圳大力发展租赁业务,拿地区域主要集中于华南二线城市;三四线城市均只能进主城区;利润率由10%提高到12%。


保利:三四线不再拓展新城市,只能在已进入的城市主城区获取地块,均不去县级市;利润率由15%提高到20%。


融创:整体放慢并购步伐,对项目获取严管控,利润率提升到15%;在一二线城市拿地金额占比超过80%,拿地区域亦集中在一线、二线及环二线城市,三四线城市只能进主城区。


旭辉:三四线城市均只能进主城区;利润率提升到13%。深圳公司目前差异化对待,为10%。目前其深圳公司负责14个城市,但投资部人员仅5人,仍在大力招聘。


龙光:暂停在粤东区域取地,今年的投资目标主要在珠三角及深莞惠区域。


龙湖:项目利润率要求12%,周期较长的旧改项目利润率要求15%;深圳旧改项目一般在专规之后进入。


市场的博弈就是情绪的博弈,而情绪是会传染的,一窝蜂的情绪导向中,市场也在慢慢发生变化。这时候各大开发商比的是应变和速度,销售回款是现金流的命脉,也是资金流动性管理,最为关键的一环。

更名潮的背后

还是以万科为代表,“深圳市万科房地产有限公司”已更名为“深圳市万科发展有限公司”。而广州万科已经由“广州市万科房地产有限公司”变更为“广州万科企业有限公司”;上海万科也已将“上海万科房地产有限公司”更名为“上海万科企业有限公司”。


过去一年,有相似更名举动的房地产公司还有很多:


2018年7月3日,龙湖地产发布公告,公司的名称由“龙湖地产有限公司”更改为“龙湖集团控股有限公司”,股票简称随即变更为“龙湖集团”。


2018年6月21日,合景泰富地产将公司名称由“合景泰富地产控股有限公司”更改至“合景泰富集团控股有限公司”,股票简称变成合景泰富集团。


2018年3月1日,大连万达商业地产股份有限公司将公司更名为“大连万达商业管理集团股份有限公司”,简称万达商管。同时宣布将在1至2年内消化房地产业务,万达商管今后不再进行房地产开发,成为纯粹的商业管理运营企业。


2018年2月22日,时代地产将公司名称由“时代地产控股有限公司”更改为“时代中国控股有限公司”。


2017年12月18日,朗诗绿色地产将公司名称“朗诗绿色地产有限公司”更名为“朗诗绿色企业股份有限公司”。


据媒体统计,近年来,已经有18家房地产公司把自己企业名称里面的“地产”去掉,中国前十大房企只有富力和中海的名字中仍有地产字样。


曾经专注地产主业力出一孔,利出一孔;现在去房地产化,追求多元化,不仅是房企经营战略的转变,更是房企生存欲的展现。

预售制的气球

在公共政策学上,有个术语叫“决策气球”。


有关部门先放出气球,试探一下风向。如果风向没问题,“气球”就变成了真的政策落地;如果风向不对,“气球”就当没来过,直接飘走了。


“气球”还有个功能,叫“政策靴子”,让民众产生心理暗示,告诉你,这事是迟早的事。


9月21日,监管部门向多地下发函件要求,研究商品房预售许可保留与否。

当晚,住建部房地产市场监管司相关人士辟谣。“全面取消预售制度情况并不属实,具体我们也在调查处理。”


广州省房地产协会直接发出了征求意见稿(后承认仅为内部讨论),建议在当前建立房地产市场长效机制的窗口期,对预售制进行改革,降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。

始于香港楼花制度的预售制度,在地产的黄金二十年里,成为市场增量野蛮生长的杠杆放大器。


对房企而言,预售制能够提前锁定销售回款,向购房人转嫁融资杠杆,并进行花样翻新的证券化操作。


对购房人而言,预售制一方面成为大量烂尾项目的根源,一旦资金链断裂项目停摆,购房人依然要偿还房贷,另一方面,预售制也助长了炒房团借机以很少的定金,囤积房源转手倒卖赚取差价的不良势头。


预售全面转现售的趋势之下,房企为了抢政策末班车,势必争相甩货,部分城市上演跑得快大战,跑不掉的,资金紧的,杠杆高的,就要开始爆了。


除了跑得快,还要抢工期,趁政策试探的空档赶工期,期房转现房,如果政策如预期只对新地块生效,迅速囤积老项目的销售证,还能够化解阶段性无房可卖的窘境。


而当政策平稳落地之后,预售转现售所推升的开发成本,除了部分侵蚀开发商的利润之外,势必向房地产开发的上下游转嫁。


曲水流觞的沙盘撤掉了,荒地里竖起的售楼处拆除了,光鲜亮丽的售楼小姐返乡了,开发商更不敢拿地了,蝴蝶再次振翅,地方财政收入减少,固定资产投资下滑。

地方政府的难题


在楼市全面降温面前,坐不住的,除了开发商老板,还有地方政府。


一边是70个热点城市房价调控的政治任务,地方政府恨不得撕开胸膛表忠心,房价不降提头来见。


一边是人为压低预售价格,控制预售发证节奏,叠加了传统销售旺季的促销优惠,导致一手房二手房价格倒挂,同一楼盘前后批次价格倒挂,业主退房维权声势浩大,甚至直接引发群体性事件。


涨价骂娘,降价维权。


在过去的若干次房价下调周期中不断重演的降价维权、退房、业主闹事、砸售楼处的“盛况”又将大量发生了,广大人民群众自发的对开发商发动谴责、整风运动。


限售限购是自上而下的政策导向不敢轻举妄动;房地产税的脚步声忽近忽远“只闻楼梯响,不见人下来”,即便推出也无法在短期内替代土地出让金;地方政府只能自制“人口红利”,或在落户抢人上下功夫。


10月起,厦门将放宽落户政策。凡持厦门市居住证连续满5周年、缴纳社保连续满5周年、且拥有本市房产的,准予迁入户口。此前,户口迁入岛内必须满8年。


9月,安徽铜陵和宣城建议出台生育优惠政策,在二胎孕妇产检、生产方面可以考虑减免部分检查项目费用;在购房、购车方面可以考虑降低首付标准和贷款利率等。


7月,辽宁省政府印发《辽宁省人口发展规划(2016—2030年)》。规划提出,将全面放宽农业转移人口落户条件,全面放开小城市和建制镇落户,有序放开中等城市落户,充分发挥沈阳、大连市在推动辽中南城市群建设中集聚人口的龙头作用。


5月,青岛出台政策,在城区/新区购买单套商品住宅建筑面积达到90/60平方米以上,取得不动产权证的,本人及其配偶、未婚子女可申请落户。


1月,南京出台文件,将调整人才落户政策,允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才,以及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业。


限购限售和落户抢人的拉据战背后,是地方政府对人口流出,财政收入下滑的警惕和恐慌。

风起于青萍之末,浪成于微澜之间

过去三年甚至更长的时间里,我们习惯了工资追不上房价,物价追不上房价,股价追不上房价,习惯了房子是金融产品是投资渠道是保值途径,忘了房子同时也是一个商品,商品的价格也会波动,而波动的方向不是只有单边上扬。


一叶知秋。曾经高歌猛进的房地产市场,逐渐出现了市场转冷,价格回落,销售放缓,品质下降,矛盾集中爆发的严冬之象。


政策有惯性,市场有惯性,而个体更容易以过往的惯性判断未来。


习惯了开盘售罄的喜报频传,去化率跌到80%就觉得被现金流扼住了咽喉;

习惯了高杠杆高周转高溢价,到了去杠杆的下行周期就痛不欲生;

习惯了造城卖地,坐地数钱的火热,到了频繁流拍的时候就叫苦不迭;

习惯了买房坐等升值,到了房产去金融属性的时候,就不知何去何从。


房地产市场,也许不像大多数人所想,来到了下半场,而是进入了另一场,速度和本事的比拼。一边输血续命,拼去化拼销售拼回款,一边柳暗花明,做运营做改造做更新。


城市总在生长,生长总有变化,变化就有生意,只是,要先活下去。


寻瑕悄悄话:新歌即将进棚制作,悠长假期也要开心呀~


历史文章

看公告系列:华为|长生|暴风|去杠杆|退市|英雄互娱2|股权战|配资起底|配资攻防|举牌|野蛮人|英雄互娱1

读新规系列:城投债|P2P|放水|富凯大厦|债转股2|冰火两重天|改合同|CDR|大资管新规|REITS|水火同盟抢月球|金融数据大一统|产业基金|银行资管子公司|地产融资面面观|债转股|地产融资战役|非标债权|营改增

金融民工系列:吃瓜|消费|烦恼|阿尔法|听央妈的话|踩雷者说|630|吐槽大会|消愁|情书|凉凉|原则|碧桂园|理财|健身|区块链|健康|年会|非标之殇|过冬

    您可能也对以下帖子感兴趣

    文章有问题?点此查看未经处理的缓存