【建纬观点】地产融资环境对房地产行业的发展影响的观察

摘要：房地产行业的发展与国民生活息息相关，因此它不仅备受社会各层面的关注，也是受政策调控影响最大的行业，而房地产融资的相关政策显然是影响房地产行业发展的重要因素之一。

关键词：房地产  融资  发展趋势

房地产行业是国民经济的重要组成部分，在一个国家和地区的国民经济中，房地产有着重要的地位和作用。自我国房地产市场化以来，房地产行业的迅猛发展，有效解决了部分城市居民的住房需求，提升了城镇居民的住房水平，并且加速了我国城镇化的进程，为我国经济整体发展做出了重要作用。房地产行业的发展与国民生活息息相关，受社会各层面的关注，同时也是国家及地方各级政府重点关注的行业，因此也是受政策调控影响最大的行业。在诸多政策之中，其中关于房地产融资的相关政策更是影响房地产发展的重要因素。不管是2018年10月万科提出“活下去”口号的平地一声雷，还是今年初融资环境的逐步改善，都带给我们两个信号：一是地产行业仍未走出寒冬；二是房地产仍是资金青睐的优质资产之一。本文笔者将从当前房企融资角度来分析房地产行业的发展趋势。

1．房企债务集中到期，将迎来偿债高峰期

根据恒大研究院数据[1]：截止至2018年上半年末，房企主要有息负债余额19.2万亿，规模从大到小依次是房地产开发贷、委托贷款、信托融资、信用债、并购贷、海外债和资产支持证券，余额分别为9.6万亿、2.8万亿、2.4万亿、2.2万亿、0.6万亿和0.3万亿。2018下半年-2021年是房企有息负债集中到期高峰，规模分别为2.9万亿、6.1万亿、5.9万亿和3.4万亿，2022年及以后到期的总规模为0.9万亿。

据笔者观察，房地产企业到期债务偿还压力大，是因为2015年1月证监会发布《公司债券发行与交易管理办法》，将公司债发行主体范围扩容，从上市公司扩展至所有公司制法人（地方融资平台除外），并建立了非公开发行制度。在2016年9月前，房企发行的债券利率多数在4%左右，有些龙头房企的发行利率甚至更低。而即便是如此，金融机构仍趋之若鹜，这与当前动辄8%、9%的融资成本可谓天壤之别。2015—2016年债券牛市行情中，房企借此东风过度投资，大规模发行信用债，据统计，2015—2016年房地产企业分别发行公司债为4326亿元及8180亿元。

2．房企融资环境紧中有松，监管进一步加强

与房企债务大规模到期相对应的是当下房企整体融资环境紧中有松，监管将进一步加强。2019年初始，多家房企密集发布融资计划，公告拟融资总额高达1000亿元，主要用于偿还借款与补充流动资金。与此同时，房企ABS开年便遇“寒流”，截止至2月18日，已有13家房企的ABS项目处于中止审核状态，涉及发行金额逾300亿元，而2018年，房地产类ABS是房企重要融资渠道之一，发行量高达2900亿元。克尔瑞研究[2]指出房企ABS项目中止审核的情况，反映出监管对底层资产现金流的质量和稳定性的关注。面对境内融资环境的紧张，房企纷纷开拓海外债融资渠道。截止今年2月18日，海外债发行量高达1546.45亿美元，克尔瑞数据[3]显示，1月房企发行海外债占房企发债总量的67.6%，境外融资成本为7.86%，环比增加了0.32个百分点。自2018年6月，发改委、财政部下发《关于完善市场约束机制严格防范外债风险和地方债务风险的通知》后，境外债券融资成本显著上升。该通知规范房企境外发债资金投向，主要用于偿还到期债务，限制用于投资境内房地产项目及补充运营资金。

房地产行业典型的周期性特点使行业对市场、政策的依赖性非常高。2018年3月，全国两会总理的政府工作报告重申“坚持房住不炒”，确定了房产政策调控基调。据不完全统计[4]，2018年累计出台450次与房地产相关的各项调控措施，施政思路基本围绕“房住不炒”和“因城施策”两大核心。国家对房地产行业的调控政策除限购、限贷、限价、限售、限土拍、限商改住等行政手段以外还体现在限制金融机构放贷给房地产企业的途径及资金规模上。

房企现有的融资渠道汇总（恒大研究院提供）[5]：

以上是由恒大研究院提供的房企融资渠道汇总图，除民间借贷外基本全面涵盖了房企的融资途径，而其中大多数融资途径均受国家政策调控影响。

房企融资相关政策表（部分）：

从以上发文的主要内容可以看出，房企融资环境与国家政策导向密切相关。

房地产行业属于资金密集型的行业，具有投资规模大、周期长的特点。房企的开发、投资需要投入大量的资金，地产融资是房地产行业发展重要而亘古不变的话题，而房企的融资能力更是企业经营发展并在竞争中决胜的核心能力。因此，地产融资的情况将影响整体行业的发展趋势。

1．房企格局分化，马太效应引起“寡头化”趋势初现

2018年12月，国家发改委发布《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》，使行业龙头企业感受到了融资环境的回暖，与此同时，中小企业仍面临融资环境恶劣的情况。据笔者观察，在行业普遍融资困难的背景下，资金却加速向龙头房企或具有国资、央企背景的房企集中，即使中小房企获得融资，成本也较龙头企业高出许多。“强者恒强”占据了房企运营竞争的绝对优势，中小企业面临不得不被收购兼并的局面。据WIND数据显示[6]，2018年6月以来，上市公司共计发起了46起标的资产为地产行业的并购，披露交易规模达到489亿元。房地产市场格局正朝着“寡头化”趋势发展。

2．紧跟政策导向，房企围绕“住”的需求开展商业布局

随着城市化率的提高，房地产行业正在进入存量市场时代，为寻求新的利润空间，房企正在加快多元化商业布局，探索更多的业态融合，以紧跟政策导向积极应对存量市场。根据“房住不炒”的政策基调，房地产行业围绕“住”的一系列需求，逐步进行一系列商业布局；商办、酒店、长租公寓、养老及物业运营等等，而以此为投向的融资也受到了政策鼓励。以住房租赁领域为例， 2018年4月，中国证监会、住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，鼓励推进住房租赁资产证券化，房企参与住房租赁资产证券化的热情大涨。保利地产、招商蛇口、旭辉地产、阳光城、越秀地产、碧桂园、恒大等在内的房企都成功发行大规模与住房租赁有关的资产支持专项计划、CMBS、专项债券及类REITS。

3．加强与金融机构合作，拓展房企发展渠道

2018年以来，多家房企在面对市场资金面紧张、偿债压力剧增的预期下，频频寻求与金融机构的广泛合作，签订战略合作协议，以渡过难关。2018年底，据中国证券报记者不完全统计，房企与金融机构的签约规模已达700亿元。仅11月21日—11月24日的4天之内，包括正荣地产、花样年、泰禾集团、福晟集团在内的4家房企签订合作协议的规模总计达500亿元。2018年10月12日，华润置地联合世博土地控股及中国人寿设立了150亿元商业地产投资基金，主要目标为投资写字楼物业、酒店项目、商业物业、长租公寓及相关周边服务。探索与金融机构加强紧密合作的方式，可以使房企在虽未取得直接融资的情况下获得金融机构的背书进而增加房企融资信用，降低融资成本，并以较少的成本撬动大量的资金，将对房企未来的经营发展起到重要作用。

影响房地产行业发展的政策因素有很多，限购、集体土地入市、要求自持等均会对房地产行业发展带来重大影响，而如上文所分析，资金无疑是房地产行业的血液，融资政策决定了房地产血液供给是否充足与持续，直接影响房地产行业的发展速度与体量，其影响显然是立竿见影，以及深刻的。对于每家房企而言，在大的政策环境相同情况下，如何拓宽自己的融资通道，找到自己的血液供给通道，对于每家房企而言的重要性也是显而易见的，这也是每家房企研究的重要课题。当然笔者作为以不动产金融作为专业方向的律师，深深信奉“不懂行业的律师不是好的专业律师，将行业与法律融会贯通才是好的专业律师”之信条，一方面关注地产融资政策，另一方更关注合规前提下，地产融资方案及交易架构的设计，以及相应的法律风险要素识别及防范，本文限于篇幅在此不展开阐述，希望今后有机会再与大家讨论。

[1] 恒大夏磊：融资难、融资贵，当前房地产融资渠道和形式如何破解（http://www.sohu.com/a/281180329_155346）

[2]房企ABS融资倒春寒 偏逢4000亿信用债集中到期(http://www.xinhuanet.com/money/2019-02/20/c_1210063700.htm)

[3] 2019年房企境内外发债规模已达1546.45亿元，远超2018年同期(https://baijiahao.baidu.com/s?id=1626945760739237885&wfr=spider&for=pc)

[4] 2018年,可以说是中国房地产调控历史上政策出台的年度（https://beihai.focus.cn/zixun/a4baab2d8cb87020.html）

[5]恒大夏磊：融资难、融资贵，当前房地产融资渠道和形式如何破解（http://www.sohu.com/a/281180329_155346）

[6]下半年上市公司发起46起地产并购（http://epaper.xxsb.com/html/content/2018-12/21/content_801074.html）

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