2020年春节，一场突如其来的新冠肺炎疫情打乱了所有人平静的生活。新冠病毒，始发武汉，席卷全国，牵动着所有人的心。作为疫情中心的湖北武汉，停工、停产、停业、停课，刹那间，武汉被按下了暂停键。
随着封城时间的一天一天的延长，各种问题也接踵而至。租好的商铺无法使用，即便可用却也无客临门。面对这种情况，租户该不该交租，业主该不该减租免租，成为当前业主和租户高度关注的问题。
租户认为，受疫情影响，根本无法使用房屋，现房屋处于空置状态，空置期不该交租。房东认为，其已经交付房屋，现房屋不能使用并非由其造成，其已经履行了房屋交付义务，为何不能收租。双方观点针锋相对，似乎都有道理。那么，在法律上是如何规定的呢？
第一种情形是房东起诉租户要求解除房屋租赁合同并要求租户承担违约责任。房东起诉主要理由：疫情防控期间，承租人未按租赁合同约定按时足额支付租金，构成违约，导致房东合同目的不能实现，故起诉要求解除合同，并由租户承担相应违约责任。租户起诉主要理由：因疫情防控需要，租户不能或不能完全使用租赁房屋，合同目的不能实现，或者租户主张因疫情防控导致其经营损失，继续履行合同将导致损失进一步扩大，起诉要求提前终止房屋租赁合同。租户起诉主要理由：合同订立时的客观情况发生重大变化，疫情防控导致承租人不能使用或不能完全使用租赁房屋，如果继续按照原合同履行，损失将进一步扩大，故起诉要求减免租金。
对于前两种情形，依据《民法总则》第180条、《合同法》第94、117条之规定，新冠肺炎虽然属于不可抗力，但也并非必然导致合同免责解除。新冠肺炎是否构成合同解除免责事由，与合同履行期限、合同履行内容、疫情影响程度及因果关系等相关，应当结合具体情形综合判定。如符合部分或全部免责事由的，免除双方部分或全部责任。对于第三种情形，新冠肺炎疫情作为不可抗力能成为租户拒付或减免租金的合法理由呢？为了应对疫情给企业造成的影响，2020年2月8日，湖北省人民政府办公厅于印发《省人民政府办公厅关于印发应对新型冠状病毒肺炎疫情支持中小微企业共渡难关有关政策措施的通知》（鄂政办发〔2020〕5号）第2条规定：“减免中小微企业房租。对承租国有资产类经营用房的中小微企业，3个月房租免收、6个月房租减半。鼓励疫情期间各类中小微企业发展载体减免承租企业租金等相关费用，对减免入驻中小微企业厂房租金的省级小型微型企业创业创新示范基地，省财政按照不超过租金减免总额的50%给予补助，每个基地补助总额不超过200万元。对租用其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决。（责任单位：省国资委、省财政厅、省经信厅，各市、州、县人民政府）”。2020年2月21日，武汉市人民政府办公厅印发《市人民政府办公厅关于印发应对新冠肺炎疫情支持中小企业经营发展有关政策措施的通知》（武政办[2020]11号）规定：“（四）减免租金。对承租国有资产类经营用房的中小企业,3个月房租免收、6个月房租减半。鼓励各类中小企业发展载体减免疫情期间的承租企业租金，对减免租金的市级试点示范科创小微企业园、小型微型企业创业创新示范基地，市财政按照不超过租金减免总额的50%给予最高200万元补助（不重复支持）。社会资本经营用房运营企业或者业主（房东）为中小企业租户减免租金的，各区可给予适度财政补贴。(责任单位:市国资委、市财政局、市经济和信息化局，各区人民政府〈含开发区、风景区管委会，下同〉)”从上述两个通知可知，具有强制减免租金的对象仅限于国有资产的经营用房，对于其他民用房屋的租金减免，该通知使用的是“鼓励”、“协商解决”，因此，上述两个通知对非国有经营用房的业主不具有强制性，但是其仍有重要的指导参考作用。同时需要强调的是，上述两项通知鼓励减免租金的对象仅限于企业租户，对于个人租户未作出规定。房东对承租企业减免租金的，可以申请财政补贴。非典时期，最高人民法院印发《关于在防治传染性非典型肺炎期间依法做好人民法院相关审判、执行工作的通知》（已于2013年废止，但可参考）第三条规定：“由于‘非典’疫情原因，按原合同履行对一方当事人的权益有重大影响的合同纠纷案件，可以根据具体情况，适用公平原则处理。因政府及有关部门为防治‘非典’疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，或者由于‘非典’疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷，按照《中华人民共和国合同法》第117、118条的规定妥善处理。”由此可以看出，对于因政府部门应对“非典”疫情采取的管控措施导致合同不能履行的情况，最高院认为应按不可抗力导致合同不能履行的情形处理。同理，新冠肺炎亦属于不可抗力，也应当按此处理。对于商业租赁合同，承租人的主要合同义务是向出租人支付租金，出租人的主要合同义务是向承租人提供符合约定条件的租赁标的物。由于政府疫情防控指挥部为防治疫情蔓延，明令封闭特定经营场所和城市交通，在此种情况下，承租人不能实际占有、使用租赁标的物，也不能从外地返回当地使用租赁标的物，导致承租人无法实际和继续使用租赁物的，出租人可以以不可抗力为由免除违约责任。由于承租人不能使用房屋系执行政府防控决定导致，属于合同不能履行，承租人可以以合同未实际履行为由要求免除相应期间的租金。如果导致合同目的无法实现的，承租人可以解除合同。
《合同法》第117条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。由此可知，不可抗力可以成为全部或者部分免除不能履行合同责任的理由，但是否全部或者部分免除责任，取决于不可抗力与之的因果关系和影响程度。也就是说，并非出现了不可抗力，所有的租户都可以主张减租或免租。比如，在此次疫情期间，生产医疗防护物资的租户仍可正常营业，其营业额不但没有减少，反而比平时还有较大幅度的增长。此时，租户不但未因疫情受损，相反却因疫情而受益。若其以不可抗力为由主张减免租金，则其主张不可能获得法院的支持。
四、疫情对租户不能正常使用租赁房屋二者之间应当存在因果关系
所谓因果关系即租户不能正常使用房屋的原因是因为疫情的直接影响而造成的而不是其他原因。比如合同约定房东交付房屋的日期在疫情延迟复工之后、装修后未通过消防验收、租户春节前去国外度长假、房屋存在产权纠纷被查封而导致权利人无法使用等情形，都不是由于疫情原因造成不能正常使用，此与疫情之间不存在因果关系，不能据此减租或免租。关于影响程度，可以从两个方面判断：一是房屋不能正常使用的程度；二是房屋不能正常使用的时间。（一）房屋不能正常使用的程度包括“完全不能正常使用”和“不能完全正常使用”两种情况。因疫情防控，有些房屋被政府贴了封条，解封之前，这些房屋处于完全不能使用状态，此种情况下，租户完全不能享受租用利益（主要是使用利益），租户可以主张免租。有些房屋，政府仅限制出入人数并未禁止使用，这种情况下，房屋处于不能完全正常使用状态，租户仍可部分享受租用利益，其可主张减租，但不可以主张免租。因受疫情管控措施影响，有些租户无法返城使用房屋，有些房屋虽可使用，但顾客无法上门。这两种情形，均属于房屋可以使用，但租户租用利益却无法实现的客观情况。此种情形若法院支持租户免租的请求，则对房东显失公平，毕竟房屋是可以使用的，租户无法返城或顾客无法上门并非房东导致。若法院驳回租户的免租主张，对租户而言也显失公平，毕竟租户因不可抗力导致的损失是客观存在的。在此情况下，法院可以参考非典时期的特殊规定以及法律原则，按照公平原则处理，根据案件的具体情况，判定房东和租户共同承担因疫情导致的合同无法履行的经济损失。也就是说，在此情况下，法院可以支持租户减少租金的请求，但无法支持免除租金的请求。（二）因疫情导致房屋不能正常使用的时间，可根据政府疫情防控措施持续时间判断。通常情况下，从政府实施疫情防控措施开始至疫情防控措施解除这段时间，可视为疫情管控的持续时间。当前，有些租户一开始就向房东提出免租三个月甚至半年的要求，房东根本无法接受，从疫情爆发至今仅一月，现在就免租三个月，显然于法无据于理不公。鉴于当前我国正处于疫情防控的关键时期，疫情防控工作何时结束尚无法确定，建议租户根据政府疫情防控措施实行的时间进展分阶段与房东协商租金减免事宜。因新冠疫情给租户减免租金，有些房东感到委屈，毕竟爆发疫情不是房东的错。但换位思考，如果房屋没有出租而是自用，因政府采取防控措施导致房屋无法使用或顾客无法临门，房东是否有办法能避免由此导致的损失呢？因此，无论房屋是否出租，由房东承担因新冠疫情导致的部分租金损失，有利于租赁关系的长期稳定。从另一个角度看，给租户减免租金是房东帮助租户度过疫情难关的最直接、最有效的方法。对租户而言，以不可抗力为由主张租金减免时，应当依据政府疫情防控措施实施的时间以及这些措施对其实际影响程度进行判断。任何毫无依据的租金减免主张，既不能取得房东的同意，更无法得到法院的支持。笔者建议，疫情发生后，作为租户应当第一时间通知房东，并提供因疫情防控不能正常使用房屋的证明，保留好通知的记录。同时，双方应当积极坦诚沟通，通过协商变更合同，以减轻双方的损失。最后就是保留好双方沟通记录，以备不时之需。总之，新冠疫情下，房租该不该减免，需要根据疫情防控措施对每个租赁合同的影响程度和因果关系进行判断。在当前疫情防控的关键时刻，房东主动减免租金有助于帮助租户度过难关，也符合自身的长远利益。租户理性提出减免租金要求，更容易得到房东的认可。面对这场疫情，只有大家相互理解，相互支持，才能共同战胜疫情，早日度过难关。作/者/简/介
王钊律师 执业于北京市京师（武汉）律师事务所，具有扎实的法律理论基础和丰富的实务经验，具备法律、建设工程、建筑经济、证券、基金、期货等多学科复合知识背景和多领域工作经历，持有前述相关专业多种技术资格证书。长期致力于破产、投资并购、建设工程、房地产、环境资源、公司治理及股权纠纷、刑事辩护等专业领域，在破产、并购、建设工程、环境资源、刑事辩护等方面积累了丰富的实践经验。
王钊律师为多层次资本市场联盟诉讼融资白皮书主编。执业期间，曾发表多篇论文和办理一大批重大疑难复杂案件。
王钊律师现担任某上市公司法律顾问和湖北经济广播长期特邀嘉宾。