《法律人两会之声（2022）》专题 | 周光权、叶赞平、高洁、杨震
来源：《民主与法制》周刊2022年第9期
编者按
又是一年两会时。
作为中国法学会所属媒体，今年全国两会，《民主与法制》周刊立足主责主业，派出主力记者，集中采访法律人代表委员，努力服务法治中国建设。
从彭真委员长为《民主与法制》亲笔题写刊名的那一天起，《民主与法制》的使命就与人民代表大会、政治协商会议的性质任务高度契合。2002年1月，全国人大常委会新闻局把《民主与法制》作为宣传人大的媒体之一，从此《民主与法制》成为报道人大、宣传人大工作的重要舆论阵地。
今年的两会报道，我们秉承专业、权威、深度的理念，创新内容和形式，紧紧围绕法治中国建设的热点问题，心怀“国之大者”，站稳人民立场，对法学法律界全国人大代表和政协委员展开广泛而深入细致的采访，力争以更多的鲜活报道，展示法律人代表委员的专业、智慧、境界和情怀，陪读者度过一场精彩的“春天之约”。
《法律人两会之声（2022）》专题报道之九
遏制人脸识别滥用，须坚持多效并举
周光权
众所周知，“人脸识别”是基于人的脸部特征信息进行身份识别的一种生物识别技术。作为人工智能重要的应用领域，人脸识别技术已经渗透到人们生活的方方面面，大到城市建设、疫情防控，小到手机客户端登录解锁，都少不了它的身影。
人脸识别：“易破解”与“被滥用”
全国人大代表、清华大学法学院教授周光权向记者介绍，近年来，制作模拟人脸模型以破解人脸识别验证的黑色产业链已相当“成熟”，而且许多软件代码已经开源，用身份证照片就可以从技术上模拟张嘴、眨眼等动作，仿真效果很高，可以骗过许多人脸识别平台。
周光权表示，但在现实生活中，一方面，由于个人可能将足以识别个人的肖像、身份证图片以及其他具有人身关联性的人像及风景照片等都储存在云盘上，个人对其敏感信息的保护难度加大。另一方面，人脸识别技术极易被滥用，由此导致非法获取、提供、破解人脸识别数据及关联的电信网络诈骗、非法发放及催收贷款等犯罪案件层出不穷，有的案件在定性上存在一定争议。
“因此，要全面保护敏感个人信息，《民法典》和《个人信息保护法》的作用不可低估，但《刑法》也一定不能缺位。”周光权坚定地表示。
是谁在“偷”我的脸？
“以科技为诱饵作钓鱼诈骗”“欺骗他人取得人脸识别信息”“非法抓取人脸识别信息”……近些年，涉及人脸识别技术滥用的犯罪类型主要有哪些，周光权为记者一一梳理：
以“人脸识别”为噱头的诈骗案件高发。例如，被告人麦某虚构其投资人脸识别门锁项目的事实，多次骗取他人财物14万余元，法院以诈骗罪判处其有期徒刑3年10个月。被告人侵入他人的计算机信息系统窃取大量身份证照片等，加工成人脸识别视频后非法出售的，以及为窃取个人信息而在隐秘场所安装图像采集、个人身份识别设备，并将所获取的人脸识别信息非法提供给他人的犯罪案件，在近年来人民法院的判决中占据很大比例。欺骗他人取得人脸识别信息的犯罪。比如，曾经流行的许多“AI换脸游戏”App，就是利用用户乐于参与游戏、毫无防备的心理，在未告知的情形下，非法采集人脸识别信息。“实务中，违背知情同意原则，欺骗他人获取人脸识别信息的案件，突出表现为行为人针对中老年人对信息的鉴别能力较弱这一现实，通过拍照等方式，收集人脸识别信息的情形，使中老年人成为人脸识别信息被非法获取的一个特殊被害群体。不法分子往往以‘发福利’或者‘发赠品’的名义，诱惑被害人参与拍照、提供照片等个人信息。”周光权说。非法抓取人脸识别信息的犯罪案件。近年来，发案率较高的情形是，网络放贷平台App借助于技术手段非法获取公民人脸识别信息后，才予以放贷，并将人脸识别信息共享给催收公司，甚至将这些信息变卖获利。通过非法手段，强迫他人“刷脸”取财、欺骗他人“刷脸”后冒名获取网贷的案件，目前也为数不少。“此外，因为被害人的人脸识别信息被非法获取后暴露行踪轨迹，进而引发故意杀人、故意伤害、聚众斗殴的案件，在近年来也开始出现。”周光权表示。
建言献策
毫无疑问，上述犯罪案件的发生，严重危及公民的人身和财产安全，极易引起大面积的社会恐慌。鉴于此，周光权认为，需要中央有关政法机关、网络安全监管部门、电信网络主管机关的高度重视，通力协作，综合施策，有效遏制涉人脸识别技术滥用的犯罪，以维护公民的合法权益，消除人民群众对新技术运用的恐慌。他建议：
（一）中央有关部门和单位应加大宣传力度，增强公民（尤其是中老年人）对其个人信息尤其是人脸识别信息的保护意识，使之认识到“生物信息是个人信息安全的最后一道防线”，对个人照片、人脸视频等坚守“非必要不提供”的立场。（二）对于开发、提供涉及人脸识别App的申请，网络安全监管机关必须严格审查，原则上不能再批准类似于换脸游戏App的软件，以防止不良商家非法获取公民敏感个人信息。（三）督促大数据公司落实信息安全监管责任。他表示，对于个人信息、计算机信息系统安全和数据完整性、可用性等法益的保护而言，刑法只是“最后手段”。“最好的社会政策是最好的刑事政策。”对于人脸识别信息的保护，应当加强对网络公司收集人脸数据的监管，对哪些机构可以处理人脸识别信息作出更为细化的明确规定，设计相应的安全等级要求，并督促其根据《个人信息保护法》第55条规定，处理敏感个人信息时，“个人信息处理者应当事前进行个人信息保护影响评估，并对处理情况进行记录”，建立、落实敏感个人信息保护的制度体系。特别是要确保云储存与云技术中用户数据的基本安全，防止人脸识别等敏感个人信息的泄露。除此以外，大数据公司要加强行业自律，非必要不采集人脸识别信息，仅在符合事前明示的信息处理目的的情形下，使用人脸识别数据。（四）对于使用人脸识别系统、采集相关信息的单位，尤其是金融机构、地铁安检部门、小区物业公司、第三方支付机构、公安交通管理机关等，应当建立特别严格、完善的人脸识别信息管理、调用、处理机制。（五）大力推进司法机关与网络服务提供者、网络安全监管机关的协作共建，在普通场所禁止使用人脸识别技术，推进网络安全机制建设，对包括人脸识别信息在内的敏感个人信息给予强有力的特殊保护。他认为，唯其如此，才能维护网络安全秩序，进而实现对公民个人信息和财产安全的充分保护，同时促进大数据的运用，平衡好个人信息保护和数据自由流动、数据经济发展之间的关系。（六）公安机关必须发挥打击相关犯罪的主力军作用。对于涉及大批量人脸识别信息泄露、使用的案件，公安机关应当接警必处，迅速开展侦查活动，做到件件有回音，力争实现有案必破。（七）加大对涉及人脸识别犯罪的刑罚处罚力度。对于侵害公民个人信息，通过掌握被害人行踪轨迹侵害其人身安全以及涉及电信诈骗等犯罪的，应当数罪并罚。对于因涉及滥用人脸识别技术构成犯罪被判刑的，原则上不适用缓刑，也轻易不适用假释；同时，对罪犯适用禁止令，以防止其在出狱后很快重操旧业、继续实施危害社会的网络犯罪行为。“总之，在大数据时代，随着人工智能的广泛运用，人脸识别技术的频繁使用是不可阻挡的趋势。但是，人脸识别技术安全漏洞的存在以及其‘易破解’的特征，决定了涉人脸识别数据的犯罪在今后很可能有增无减，技术的运用和相关的‘黑灰产业’始终如影随形。直面这一现实，确实需要认真考虑刑法的准确规制，以及刑事政策和相关监管措施、大数据公司自律的相互协调问题。”周光权说。《法律人两会之声（2022）》专题报道之十
加强行政审判工作，助推法治政府建设
叶赞平
“今年两会，我还是重点关注行政审判工作。”在接受本社记者专访时，全国人大代表、监察和司法委员会委员，民革中央组织部部长叶赞平开门见山地说。
翻开叶赞平代表的履历，可以发现他与行政诉讼制度有着深深的不解之缘。从初入职场时的旁听采访，到做行政诉讼原告代理人、担任行政机关法定代表人，再到成为从事行政审判的高级法官，叶赞平代表经历了法院行政审判庭上的所有席位——旁听席、原告席、被告席和审判席，一个都不少。可以说，叶赞平代表见证和亲历了中国行政诉讼制度发展和改革的进程。长期从事行政审判的工作经历，大大丰富了他的实践经验，而公法学科的专业背景，又为他提供了扎实的理论资源。手握两把“利刃”的叶赞平代表，每每提出建议，都是广受关注的“金点子”。进入新时代，叶赞平代表着眼于新的实践和发展，做出新的思考和新的回应。今年两会上，他怀着法律人的坚定初心，不负人大代表的庄严使命，带来了一份沉甸甸的代表建议。叶赞平代表在建议中提到，要切实发挥行政审判职能，大力助推法治政府建设。他之所以提出这一建议，和他的履职经历有关：“我曾长期从事行政审判工作，和我们国家的行政审判制度相伴相行30多年，对行政审判工作充满感情。”叶赞平代表说。换个角度来说，这份千字建议，针对的是当前行政审判工作面临的情况和问题，而凝聚的却是叶赞平代表30多年来对行政审判工作的实践和思考。这便要从叶赞平代表与行政诉讼制度发展改革之间的渊源说起。叶赞平代表对记者介绍，他是1989年毕业，也正是在那年颁布了行政诉讼法。如此巧合的时间点，冥冥之中在叶赞平代表与行政诉讼之间，拉起了一条联结的线。有趣的是，叶赞平代表可能是全国唯一一个介入了行政审判庭所有席位的人。说起叶赞平代表第一次真正接触行政诉讼案件，那就不得不提1988年那件轰动全国的苍南农民状告县政府的中国首例“民告官”案件。当时，叶赞平代表作为报社实习记者旁听了庭审，从此与行政诉讼制度结缘。大学毕业后，他成为一名兼职律师，曾代理一起农民起诉乡政府违法审批的行政案件，不仅胜诉还申请法院强制执行，获得成功。2002年年底，他担任浙江省丽水市中级法院副院长，分管行政审判工作。“我发现一些基层法院一年审理的行政案件数量只有个位数，相关法官‘无案可办’。而且，地方各种因素干预时有发生，审判公信力不高，必须从机制上进行改革。”叶赞平代表介绍，2007年9月，丽水市中级法院开始探索行政诉讼相对集中管辖制度，确定3家县（市、区）法院作为集中指定的管辖法院，负责审理全市9个县（市、区）的行政案件。经过3年多的试行，这一“大胆”尝试受到了有关方面的肯定并推广。最终，这个由叶赞平代表推进的制度，被写入立法。“1989年颁布的行政诉讼法，于2014年进行修订，行政诉讼集中管辖制度正式写入其中。”叶赞平代表说。2011年，叶赞平代表调任山东省高级法院副院长，仍然分管行政审判工作。在向最高人民法院汇报工作时，他特别介绍了当年丽水的改革经验，得到充分肯定。2013年1月，最高人民法院决定在全国部分中级人民法院辖区内开展行政案件相对集中管辖试点，两个月后，山东法院启动了这项工作。如今，虽然换了工作岗位，但叶赞平代表仍关注行政诉讼制度的改革和发展。“《中华人民共和国行政诉讼法》颁布实施30多年来，我国行政审判工作取得巨大的成就，是有目共睹的。”叶赞平代表强调，行政诉讼法有力地维护了公民、法人和其他组织的合法权益，极大地促进了行政机关提高依法行政的能力和水平，有力地推进了法治政府和法治国家建设。与此同时，他进一步提出：“进入新时代、新阶段，党和国家对行政审判工作提出了更高要求，人民群众对行政审判的期待也进一步提高，行政审判工作面临更高要求和更加繁重任务。对标这些要求和期待，当前行政审判工作还存在一些需要认真研究和解决的问题。”基于此，他建议要准确定位行政诉讼和行政审判制度的性质地位，积极推进行政审判体制机制改革。“要认真研究行政审判工作当前存在的困难和问题，坚定不移地持续推进改革。尤其是像利用铁路法院的机构优势推进行政审判集中化、专门化等重大改革措施，要进行认真的研究和评估，及时做出调整或者深化的决策。”叶赞平代表说，与此同时，要大力加强行政审判的专门化、专业化建设。30多年来，叶赞平代表与中国行政诉讼制度发展和改革的进程相伴相行。作为法治中国、法治政府建设的助力者，叶赞平代表用发展的眼光看待问题，用自己的所学所思为我国的法治建设不断建言献策，积极为我国行政诉讼制度不断发展完善作出贡献。《法律人两会之声（2022）》专题报道之十一
建议对公益诉讼专门立法
高洁
一年一度的两会期间，全国人大代表和全国政协委员带着民之所盼、政之所向，共赴盛会，共商国是。“我深深感受到建党百年的成就是无数先辈用生命换来的，我们享受着今天，也要为将来美好生活作出我们这一代人的贡献。”作为一名全国政协委员，高洁信心满怀、干劲十足。
今年两会，高洁委员带来了7份有份量的提案，涉及公益诉讼，醉驾治理，个人信息保护等多个领域。
履职路上，指导督办典型案例
履职路上，一件行政公益诉讼案让高洁委员记忆犹新。
“去年4月，陕西省人民检察院部署开展‘寻访革命旧址、保护革命文物、传承革命精神’专项活动。”高洁委员介绍，作为中国革命的摇篮和延安精神的发祥地，陕西的“红色地标”格外丰富，不可移动革命文物有1224处。有效保护革命文物是陕西检察公益诉讼的一项重要工作。高洁副检察长分管此项工作，为之倾入了一份深厚情感。2021年8月，陕西省延安市宝塔区检察院在南泥湾镇赵家河村寻访中，发现一座刻着“模范炊事员关福祥之墓”的墓碑。彼时，这座孤零零的墓碑引起了办案检察官的注意，只见周围并没有其他任何墓碑和坟冢的痕迹，它被一片耕地所包围，显得格格不入。经查证，墓地所处的位置为三五九旅英烈园，英烈园埋葬了200余位烈士，由于年代久远，一些烈士坟冢已无迹可寻。“当地人把这里叫做‘英烈园’。”高洁委员说，从当地老人口中了解到，当年多数墓前立的就是写有毛笔字的木牌，记载英烈的姓名、籍贯、所在部队、职务、牺牲时间等。此外，检察官在寻访中，还发现三五九旅后方医院旧址，白求恩曾在这里救治过伤员。据了解，当年，医院的病人既有在山西对日作战中负伤的战士，也有三五九旅中走过二万五千里长征的南方老兵，他们因治疗无效而牺牲，被掩埋在了北面的“英烈园”。“三五九旅后方医院旧址的12孔窑洞内堆放着杂物，杂草丛生、破败不堪。”高洁委员介绍，“‘英烈园’很多烈士没有后代，却为新中国成立和民族独立战争奉献了宝贵的生命。革命文物是党和国家的宝贵财富，南泥湾承载着中国人的红色记忆，这两处革命遗存均未纳入地方保护名录。”彼时，高洁委员了解此案后，立即带队前往延安督导案件办理。在座谈会上，高洁委员强调，市、县两级检察院要充分发挥检察职能，坚持保护第一、传承优先，坚持监督与支持并重，与行政机关共同有效地推动南泥湾革命遗存迅速恢复重建。在高洁委员指导督办下，市、县两级检察院全面调查核实相关证据后，向宝塔区政府等7家单位发出检察建议，并与十余家单位就南泥湾多处红色资源集中连片保护问题达成共识。令人欣慰的是，在省、市、县三级检察机关共同努力下，“英烈园”遗址和后方医院旧址首先被认定为区级文物保护单位，现已确认了116位烈士的身份信息，遗址恢复重建项目已纳入全市整体土地空间利用规划，后方医院文物保护修缮方案已编制完成。“此案的办理，对弘扬革命烈士的光荣事迹、加深对革命传统和革命文化的体悟、传承红色基因具有重要意义。”高洁委员说，2021年9月30日，最高检和退役军人事务部将此案作为全国烈士纪念设施保护公益诉讼典型案例予以发布。多番历练，见证检察公益诉讼优势
对公益保护事业的推动和发展，事关每一位公民的合法权益。高洁委员介绍，在这一认识下，检察机关在深刻领会习近平总书记关于检察机关是“保护国家利益和社会公共利益的一支重要力量”的重要论述过程中，坚持以人民为中心，积极主动履行公益诉讼检察职责，推动形成独具特色的公益司法保护“中国方案”。
“检察公益诉讼所取得的成果，也必然是在共建共治的基础上实现利益和生态的共享，惠及每一位公民。”高洁委员说，“在陕西省检察院任职一年来，我反复学习和领悟习近平法治思想的精髓要义，边工作、边调研、边思考，最终形成了与司法有关的7份提案，带到了今年的两会。”
这其中，有关公益诉讼的提案是高洁委员关注的重中之重。
“来检察院工作之前，我在两级政府、市政协、中级人民法院都工作过。不同的工作经历，使我对检察公益诉讼制度有了更为深刻的认识和理解。”高洁说。
谈到履职经历时，高洁委员告诉记者，今年是其履职的第五年。此前，高洁委员在担任政府领导职务时，每年都会主动围绕社会热点和基层群众关切问题，充分调研论证。“平均每年都要提交10个以上提案。”高洁委员介绍，涉及基层建设、社会治理、生态环保、秦岭保护、实体经济、文化传承、妇幼权益、体育经济等方面。据了解，这些提案普遍得到了国家发展和改革委员会、教育部、工业和信息化部、财政部、生态环境部、文化和旅游部、国家体育总局、国家气象局等国家部委的借鉴采纳和支持。
“今年我最关注的是公益诉讼的话题。”在高洁委员看来，检察公益诉讼是“公益之诉、督促之诉、协同之诉”，检察机关和行政机关都是在党的领导下，以人民利益为中心，分工不同，但价值追求、保护公共利益的职责相同。
“在我国，行政机关是国家利益和社会公共利益保护的第一责任人，通过法律监督能够更加有效地推动公益损害的责任主体履行主体责任，监督行政机关依法履行监管职责，牢固树立双赢多赢共赢理念。”高洁肯定地说，“这是中国检察公益诉讼制度的独创之处，也是它的生命力彰显的地方。”
呼声渐高，制定公益诉讼法正当其时
从现阶段整体来看，检察公益诉讼呈现出“两部基本法+五部特别法+两部司法解释+若干地方性法规”的立法样态。高洁委员认为，现有公益诉讼法律条文散见于多部法律中，理论界对公益的内涵和外延也有不同认识，未形成统一的公益保护法律体系。为更好服务“十四五”规划和2035年远景目标的实现，并结合法律效力位阶考虑，制定一部专门的公益诉讼法十分必要。
此外，随着公益诉讼的深入人心，人民群众对于公益诉讼守护美好生活有越来越强烈的需求和愿景，推进公益诉讼专门立法的呼声也越来越高。民有所呼，法有所应。2021年1月，中共中央印发《法治中国建设规划（2020-2025年）》，明确提出要“完善公益诉讼法律制度”。2021年6月15日，中共中央印发的《关于加强新时代检察机关法律监督工作的意见》明确要求，“积极稳妥拓展公益诉讼案件范围”“总结实践经验，完善相关立法”。
在《意见》出台之前，有关部门已经展开了一系列相关工作来加速公益诉讼的进一步发展，检察机关办理了大量公益诉讼案件为制定相关法律提供实践样本，先后出台了一系列有关公益诉讼司法解释或规范性文件，理论界和实务界就公益诉讼展开了深入研究，形成了一批理论研究成果，这些都为制定公益诉讼法奠定了坚实的基础。
对此，高洁委员建议全国人大尽快制定公益诉讼法，从立法层面进一步明晰以下几个问题：
1.明确界定公益诉讼的案件范围、时效期限；2.明确检察机关法律监督地位以及检察公益诉讼维护客观法律秩序的诉讼目的，完善诉前程序、审级、管辖、举证等程序性规定；3.赋予检察机关查询、查封、扣押、冻结等权力，保障检察机关调查核实权；4.明确公益诉讼的鉴定体制和机制、公益诉讼赔偿金的管理与使用、公益诉讼的执行机制等。
作为一名全国政协委员，高洁一直在履职的路上坚定前行。用脚步丈量民情，用调研启发思考，牢记“国之大者”，践行“为民尽责”。与高洁委员话别时已是深夜11点，最后，她告诉记者：将继续当好党和国家政策的“宣传员”、社情民意的“调研员”、参政议政的“参谋员”，团结汇聚正能量，为国献力，为民服务，以实际行动向党的二十大胜利召开献礼
《法律人两会之声（2022）》专题报道之十二
加快确立住宅建设用地使用权续期处理规则
杨震
今年全国两会上，第十二、十三届全国人大代表，中国法学会民法学研究会副会长，黑龙江大学教授、博士生导师杨震带来一份关于制定《住宅建设用地使用权到期后的续期处理规则》司法解释的建议，受到了高度关注。
近几年，一些城市发生住宅建设用地使用权到期后的争议，使得住宅建设用地使用权到期后如何续期的问题引发了社会各界的密切关注。一方面，现行法律规定语焉不详；另一方面，各地实践做法不一且不少地方该问题处于搁置状态。
“住宅建设用地使用权到期后，如何续期是我国土地公有制背景下必然要面对的问题。”采访一开始，杨震简明扼要地对记者说。
据其介绍，虽然根据《物权法》《民法典》相关规定，住宅建设用地使用权可以在期满后自动续期，但法律并未对续期的期间以及次数作出规定，这导致存在极大争议。
“住宅建设用地使用权的期限性与房屋所有权的永久性之间存在矛盾是续期问题产生的根源。”在杨震看来，住宅建设用地使用权“自动续期”法律规则缺失，构成法律漏洞；住宅建设用地使用权“自动续期”规则存在模糊性与不确定性；现行住宅建设用地使用权续期法律规则的效应；土地所有权人的利益存在被蚕食的可能。以上四种原因，共同导致关于住宅建设用地使用权到期后的续期处理规则还存在着存在模糊性与不确定性，相关争议无法达成统一共识。
“同时，实践中大量存在的住宅建设用地使用权到期后的续期处理问题亟待解决，这将为实践中的裁判统一与争议解决造成困难。”有鉴于此，杨震认为制定《住宅建设用地使用权到期后的续期处理规则》司法解释迫在眉睫。
为有利于促进争议的解决，增加行为的确定性，更为了提升民众的预期，推动社会的繁荣和谐，保护建设用地使用权人的合法权益，杨震具体建议如下：
一、完善住宅建设用地使用权的续期缴费规则。他表示，住宅建设用地使用权期间届满后续期应当重新缴费是土地所有权的应有之义，是保障土地所有权实现、避免土地所有权虚化的重要途径。考虑到我国目前高房价的社会现实、住宅建设用地保障居民生存权的功能以及社会主义国家的优越性，国家作为土地所有权人可以部分放弃收取续期费用的权利，仅象征性地收取续期费用。
二、完善住宅建设用地使用权的续期期限及次数的规则。杨震告诉记者，倘若对续期的期限及次数没有任何限制，则意味着住宅建设用地使用权人有权对该建设用地进行永久性的占有和使用，这与社会主义公有制的土地制度存在一定的背离。“自动续期”的期间应当受到“土地使用权最高期间”和“住宅状况”双重限制。
三、完善住宅建设用地使用权的续期方式和手续的相关规则。杨震建议，未来立法或司法解释，应当将“自动续期”修正为“强制缔约”，即住宅建设用地使用权到期，房屋所有权人申请续期的，土地所有权人负有强制缔约的义务。房屋所有权人未明确放弃申请续期权利的，视为已申请；房屋所有权人明确放弃申请续期权利的，视为拒绝延长建设用地使用权。
四、完善建筑物区分所有下的续期申请人的相关规则。建筑物区分所有的情境下，产权归属复杂化。建筑物区分所有中业主之间关于是否续期的意见不一致的，杨震认为，只要同意申请的业主都应当“自动续期”。不同意“自动续期”的主体其原来享有的建设用地使用权由同意续期的业主优先有偿取得；同意续期的业主不愿有偿取得的，由其他主体取得或回归土地所有权。
五、制定《住宅建设用地使用权到期后的续期处理规则》的具体条文：
第1条 住宅建设用地使用权期间届满，住宅建设用地使用权人申请续期的，除因公共利益需要外，土地所有权人应当同意。住宅建设用地使用权人未明确表示放弃续期，视为申请。
第2条 住宅建设用地使用权单次续期的期限不得超过法律规定的最高使用年期。住宅建设用地使用权人有权多次申请续期。住宅在最高使用年期届满前灭失的，土地所有权人根据已使用年期与最高使用年期的比例退还相应的土地出让金。
第3条 住宅建设用地使用权续期，使用权人应当缴纳相应的续期费用。国家根据社会发展状况可以减少续期费用。续期费用不应高于同地段同期建设用地使用权出让的价格。
第4条 建筑物区分所有的，单个住宅所有权人与业主委员会关于是否续期的意见不一致，应当以单个住宅所有权人的意见为准。
单个住宅所有权人有权申请续期。其他不同意续期的业主视为放弃续期。业主放弃部分的建设用地使用权由申请续期的住宅建设用地使用权人优先有偿取得，剩余部分回复国家所有。
第5条 商住两用住宅应当根据城市规划或建设用地使用权出让合同确定其所依附的建设用地的用途。城市规划与建设用地使用权出让合同约定不一致的，以建设用地使用权出让合同的约定为准。
第6条 约定的住宅建设用地使用权出让期间低于法律规定的最高年限的，建设用地使用权年期一次性顺延至法定的最高年限。不同意顺延至最高年限，但是需要继续使用建设用地，按照土地使用权租赁处理。顺延期间的建设用地使用权人按照顺延期间缴付相应的建设用地出让金。补缴建设用地出让金按照建设用地最初出让时的出让价格确定。建设用地使用权出让时没有明确的土地出让金价格的，参照续期时公告的同类建设用地的出让金价格。
编辑：狄磊 芦佳琪
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