导读

“物业服务”在社区化生活的今天，已经与我们的生活密不可分。不过在如今的生活中，“物业服务”也日益成为了一个让人们“既爱又恨”的关键词。“问北京”最近就物业服务问题持续展开调查报道。

业委会计划更换物业

而业主在克服重重困难成立业委会后，就能顺利的更换物业公司了么？丰台区京铁家园小区在2019年8月成立了业委会，业委会主任陶女士告诉“问北京”记者，由于物业和业主的矛盾日益激化，小区很多业主都向业委会表达了希望更换物业的意愿。

陶女士：由于这个物业的服务质量等一系列的问题， 我们就征求大家意见，大伙儿呼声挺高的， 说不能用现在这个物业了，我说那也不能说少数人说了算， 咱们得开业主大会表决。

丰台区京铁家园小区/受访者供

根据《民法典》第278条以及最新的《物业管理条例》，如果要解聘物业服务企业或者其他管理人，需要由业委会组织召开业主大会，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。按照要求，京铁家园小区的业委会于2022年7月召开了业主大会，提出包括“是否同意不再接受北京市天岳恒房屋经营管理有限公司及其分公司提供的事实服务”等 9 项议题，通过上门入户的方式让业主进行纸质投票。 

陶女士：2022年的7月22号至8月21号一个月的时间，我们召开了全小区的业主大会，通过请示街道办， 然后街道办指导居委会，参与我们整个业主大会的过程，（居委会工作人员）跟着我们一个楼一个楼的走，因为业主的事情有一个知情权的问题，要让每户都要有知情权和话语权。

入户流动票箱投票/受访者供

再开业主大会却受阻

陶女士说，在属地的监督下，小区共有符合要求的业主3593户，最终得到有效票2570张，其中关于同意不再接受现物业公司服务这一条，同意的票数为2130票，占总比82.88%，达到了解聘物业的相关规定，于是业委会开始启动京铁家园选聘物业公司的工作，并根据评分结果确定了前三名候选公司进入最终的竞聘环节。然而就在业委会准备再次召开业主大会，来确认最终选聘的物业公司时，遇到了阻碍。陶女士说：

 陶女士：在11月份的时候，我们酝酿要开业主大会的内容和时间， 就报社区和街道了，他们就开始运作，（居委会）跟我们走了一天的时间到晚上了， 他们突然出了一个接龙， 接龙就由包楼干部在群里出了一个统一的口径，说不同意入户投票的（接龙），他们用一个多小时的时间，整个小区各个楼都发了，全是呲溜呲溜的，像一区一220户，146户不同意入户，还有40多户出租，您说还有几户能投票。

第一次业主大会投票结果/受访者供

业委会公示栏/受访者供

居委会：疫情业主不希望入户

对于陶女士的说法，“问北京”记者致电属地京铁家园居委会，工作人员表示之所以这么做是因为疫情的原因，不少业主跟居委会反映不希望再入户投票。

居委会：因为很多业主也跟社区反映，不愿意上门入户去。

此前业主大会的投票箱/受访者供

因为居委会和业委会在投票方式上意见的不一致，选聘新物业的投票也就此搁置。如今疫情已经结束，但居委会的工作人员告诉“问北京”记者，目前他们还是更青睐固定票箱的投票方式。

居委会：现在因为疫情也结束了，可以去现场去投票去。您要想上门投票也没问题，您打一个我们社区的电话，我们帮您记录一下您是几区几号楼几号的， 大概什么时间方便去入户，我们可以就是配合业委会的工作人员一块拿着投票箱去您家，去入户投票，没问题。

此前在属地监督下统计业主票数/受访者供

业主：希望恢复入户投票

但是业主张先生却表示，既然之前入户投票能够得到更多业主的参与和支持，因此他们还是希望恢复成入户的模式。

张先生：居委会街道等于是不允许工作人员跟业委会人员上门去投票，就是在社区设一个票箱，告诉大家要开大会了，让他们来投票就完了。但这样就是有一些业主，他们就不来投票了，嫌麻烦还得跑过去，就不去了。据我所知这一次投票的人很少，可能也就有五分之一参与投票的。

 此前的流动票箱投票参与人数更多/受访者供

那么业主大会到底是应该由属地牵头负责，还是由业委会主导呢？“问北京”记者再次询问京铁家园居委会：

记者：再开业主大会是由街道这边负责牵头，还是由业委会来去决定？

而业委会工作人员王女士则告诉记者，之后她们也多次向街道办事处和居委会申请继续入户开展投票工作，但是都没有再予以支持。

王女士：他以这个接龙为借口， 就说业主都不同意你们进入户了，你们不能入户， 说你们入户等于是打扰业主，就民法典里头有一个隐私权。你们只设一个固定投票点去投票。

 业委会办公室张贴的业主委员会职责/受访者供

街道办：不符合流程

随后“问北京”记者也致电属地丰台区六里桥街道办事处，社区建设办的工作人员表示，投票流程应该以固定票箱为主，流动票箱为辅，业委会的做法并不符合流程。

街道办：正常的流程来讲，他不需要说入户征求意见，不需要逐一的去做工作。从投票规则上来讲，是以固定票箱为主，流动票箱为辅， 这是咱们的指导原则。但是业委会为了让票数更高一些，然后他们希望去入户来做这个事情。

六里桥街道办对业委会的指导函/受访者供

对此，业委会主任陶女士认为，街道办和居委会的做法干预了业委会的工作。

陶女士：业主大会就是要让广大业主都要积极参与，业主大会你投票多了， 积极参与了，你才证明业主知道业主大会要解决什么问题，你街道办事处和你社区居委会为什么要设阻？不让大家参与投票，这个到底为什么呢？

业委会更换物业做的大量前期工作/受访者供‍

区房管局：形式不固定

双方各执一词，那么到底应该采用哪种方式来投票呢？“问北京”记者就此咨询了丰台区房管局物业科，工作人员杨先生表示，无论采取哪种方式，最终目的是让更多的业主参与进来，合法合规地表达自己的意志：

杨先生：这种形式我们不会固定的，我们不会给一个建议是哪一种方式方法。哪一种能操作能合乎法规，是咱业委会跟咱街道商量着，既合规又合法，更多的参与进来，能表达咱咱们的意志。

市住建委：投票方式可选

“问北京”记者也致电北京市住建委物业服务指导中心，工作人员表示，无论是现场投票还是入户投票都是被允许的，并不拘泥于形式。

住建委：都可以，可以入户，也可以来投票，都可以。

此前报道：更换物业业委会承压 

梳理“问北京”以往的报道可以发现，即使有业委会出面，更换物业也存在诸多坎坷，此前海淀区天秀花园·古月园更换应急物业耗时三年多，甚至打起了官司，在新闻热线多次报道后，才最终在海淀区委区政府的协调下，完成了物业的更迭，当时的古月园业委会副主任张文涛这样告诉记者，更换物业就要触碰相关方的利益，所以作为“旗杆”的业委会也承受着很大的压力：

张文涛：像我们业委会主任因为换物业这个事，宝马车还加一辆雪铁龙的车都被泼了红漆了。中间都被威胁过的，我也受过威胁，而且不是一次。

“问北京”此前对该小区的相关报道：

一波三折，“请不走的应急物业”迎结局 | 问后

部分小区业主在马连洼街道给小区全体业主的一封信上表达自己的态度/受访者供

如此看来，即使小区能够顺利的成立业委会，想要更换物业公司可能也并非易事。原本处于服务于被服务的物业和业主之间，究竟该如何化解矛盾，属地居委会和街道办又该扮演怎样的角色，对此，“问北京”也将持续探讨。

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记者丨三月  

 编辑丨三月  

值班主编丨独伊

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