近期，各地开始推动企业有序开工复工，大量劳动人员聚集回流也给疫情防控工作带来了不小的压力。企业生产经营中，相关人员或多或少需要聚集在室内密闭空间中办公。一旦发现有员工确诊新冠肺炎，那么所有出勤的员工都会成为密切接触者，需要隔离观察。在企业、人员高度集中的写字楼等商务楼宇中，传染风险还将进一步扩大。如果企业发生了疫情，同一大厦办公的其他租户正常办公经营也将受到影响，防控严格的话甚至需要停工停业、人员排查等。经此情形，其他租户可否要求减免合理期限内的租金、物业费等？
租金是基于租赁合同产生的由承租人负担的费用，物业费一般是基于物业服务合同产生的由业主负担的费用，只不过在租赁合同中另行约定由承租人代为支付。因此，两种费用涉及的主体有所不同，在下文讨论中将予以区别。
关于租金减免问题
要回答这一问题，首要是明确其他租户要求减免租金这一行为的法律性质，即其他租户是要求变更租赁合同中关于租金部分的条款内容，还是要求对租金支付义务的部分履行或者不履行免责。如何界定行为法律性质，需要进一步结合其他实际情况作出判断。针对两种不同的行为定性，当然可能导致不同的法律后果。1、其他租户可否要求变更租赁合同以减免疫情期间的租金？一般而言，大厦租户进驻营业办公前都会与大厦的所有人或者运营方签订租赁合同。如果该租赁合同对特定情形的租金减免已经做了特别约定，那么这次疫情发生符合特定情形即可直接适用相关约定对租金进行减免。更多情况下，租赁合同并未对此进行相关约定，那么其他租户可否要求变更合同实现租金减免。
依据《民法总则》的相关规定和刘贵祥《在全国法院民商事审判工作会议上的讲话》的法条解读，可以明确合同法定变更基本废止。其他租户所提的要求只能基于协商变更而非法定变更。广东省高级人民法院发布的《广东疫情防控民事行政审判通告》第6条关于合同纠审理的内容也表述为“因疫情发生以及防控疫情应急措施等原因，导致买卖、租赁、旅游、住宿、餐饮、运输等合同不能履行，或者按合同履行对一方当事人权益有重大影响的，可以根据约定解除或者变更合同；没有约定的，鼓励和支持双方当事人协商解决。经济损失按公平原则合理分担。”因此，租金部分条款是否变更基本取决于出租人的意愿。目前，为了给作为租户的市场经营主体减负，广东省各地城市也纷纷出台政策、文件鼓励或者推动租金减免，为企业减负。其中广州市发布的《广州市防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情工作指挥部办公室关于做好企业复工复产工作的通知》（穗防控办[2020]13号）中明确提到，“推动国有物业在疫情期间适当减免租金，减轻企业租金负担”。而作为广州市高端商务楼宇最集中的天河区发布的《广州市天河区人民政府关于印发应对新冠肺炎疫情支持企业健康发展十五条政策措施的通知》（穗天府规〔2020〕1号）中详细提及，“十、降低企业租金负担。对承租区属国有企业物业经营线下商业实体店的中小微企业和承租天河区人才公寓的家庭（个人）免除2020年2月和3月物业租金，减半计收4月和5月租金。鼓励大型商务楼宇、商场、园区、村改制公司等业主减免租金。对疫情期间为区内受疫情影响企业累计减免租金超过50万元的，在资格认定、人才入户、子女入学、人才公寓分配等方面加大支持力度”。但是，上述政策文件属于行政指导性文件，并不具有行政强制效力。因此，仅对于下辖国有物业有一定约束作用，但对于一般经营物业业主并无法律上的约束力。2、其他租户可否以不可抗力导致履行不能为由要求减免租金？在楼宇发生疫情后，基于防控工作的需要，一般会对涉事单元封闭停业，全体办公人员都会进行隔离观察，肯定会对租赁该单位的企业造成直接影响。但是，对于其他租户，依据各地防控工作的执行力度不同，可能会受到不同程序的影响。基于该疫情发生后，对租赁合同履行的影响较大构成了不可抗力，如防疫部门组织大厦进行封闭消毒，推迟或停止开放大厦等事实发生。根据《民法总则》第180条和《合同法》第117条中有关不可抗力的规定，租赁合同因此无法履行的，其他租户可以免除或部分免除租金支付义务不完全履行的违约责任。但是，包括租金在内的经济损失承担，仍依据租赁合同约定。如果未明确约定，那么也会按照公平原则在租赁双方之间进行合理分担。最终，租金也可能得到相应的减免。3、其他租户可否以出租人违约导致履行不能为或行使不支付租金抗辩权为由减免租金？另外，大厦在发生疫情后，并不是基于行政主管部门的行政强制命令，而是基于自身管理需要对楼宇全部单元或者部分楼层采取封闭消毒、停止开放等措施，因此出租人无法对其他租户提供符合租赁用途的租赁物，属于出租人的违约。根据《合同法》第107条规定，出租人应当承担采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，减免其他租户的租金属于操作性较强的补救方式。同时，出租人无法提供符合目的的租赁物，根据《合同法》第66、67、68条的规定，可以行使抗辩权，拒绝履行或者中止履行支付租金的义务。即使其他租户所在楼层或者单元，不在疫情影响范围内，疫情在同一大厦发生也会对其正常经营使用造成必然影响，如对可能接触确诊病例的员工排查隔离，对公共使用区域加强消毒等都会增加其他租户的负担。租赁合同双方当事人应当根据公平原则分担这部分的损失，出租人可通过减免租赁费用的方式进行弥补。其他租户在援引不可抗力等理由要求减免租金时，应注意履行相应的通知和证明义务。通知的形式与期限如有合同约定，则按照约定为之。如果未有相关约定，建议以书面形式作出，这样更有利于证据保全。对于通知的期限，法律暂无明确规定限制。在大厦疫情发生并且由防疫部门或者物业管理公司通知或公告后，其他租户即可以主动主动向出租人申请减免租金并告知理由。大厦后续的防疫措施如封闭消毒、停止开放等一般会持续实施，也就是说相应法律事实仍在持续，并未消除，在此期间内通知都应视为及时通知。但考虑租金支付的实践特点，建议其他租户在最近一期租金支付期限届满前通知出租人，预留一定时间协商谈判。租金减免的方式可以参考有关政府部门发布的指导性文件的有关规定，如前文提及的《广州市天河区人民政府关于印发应对新冠肺炎疫情支持企业健康发展十五条政策措施的通知》。在此期间，其他租户应妥当保存疫情及疫情防控的相关文件、通知等材料作为证明。疫情直接影响到自身经营办公的关键证据同样不可忽视。必要时还可以作为申请减免租金的附件向出租人做出说明。通知发出后，其他租户应进行后续跟进。如果出租人同意变更租赁合同，应在双方协商一致的情况下签订书面补充协议或者类似性质的文件。如果出租人拒不同意或者不予回复，其他租户可仍按合同约定支付相应租金，避免出租人以此为由解除租赁合同。同时，其他租户可以通过司法途径进行权利救济。物业费的实际收取人为大厦的物业管理公司而非出租人。因此，其他租户申请减免物业费主要通过物业管理公司进行处理。一般情况下，其他租户是依据与出租人的租赁合同向物业管理公司支付物业费。根据《物业管理条例》第41条规定，业主与租户等实际使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。但是法律并未禁止物业管理公司与租户或其他使用人之间签订物业服务合同，现实中为了便于费用收取和实施管理也可能存在租户直接与物业管理公司签约的情况。根据合同签订的不同，其他租户可以直接向物业管理公司申请或者通过业主进行申请。
在租户未直接与物业管理公司签订物业服务合同时，租户只能通过合同相对方即业主向物业管理公司申请减免物业费用。大厦发生疫情后，物业管理公司基于自身管理需要擅自采取相关措施影响租赁合同履行。根据《合同法》第121条规定，业主因此造成违约的，应当向租户承担违约责任。业主与物业管理公司因此产生的纠纷，依照法律规定或者双方约定解决。如果物业管理公司因行政强制命令对大厦采取封闭消毒、延迟或停止开放等措施，导致租赁合同在此期间无法履行，租户所援引不可抗力可以行使对于业主的抗辩权，并不可以直接对于物业管理公司进行抗辩。因此，其他租户以上述理由向业主申请减免物业费用，业主仍需依据其与物业管理公司的物业服务合同主张减免物业费。所以其他租户进行申请时应同时提示业主向物业管理公司做进一步协调沟通。2、业主向物业管理公司申请减免物业费的理由有哪些？大厦发生疫情后，物业管理公司提供的物业服务并不会完全不能履行。物业管理公司依然需要负担基层的防疫工作，如体温检测、人员排查登记、清洁消毒等等。相较于疫情未发生时，物业管理公司履行义务反而因此加重。也正是考虑到这种情况，《广州市天河区人民政府关于印发应对新冠肺炎疫情支持企业健康发展十五条政策措施的通知》中明确推出对楼宇、商场的物业管理公司购买防疫物资给予补助支持的优惠措施。这一措施能够在一定程度上缓解物业管理公司的防疫工作压力，也为其主动减免物业费创造了空间。从业主这一方来看，其所持物业依然享受一定的物业服务，物业管理公司对于物业服务合同的履行并未因此受到重大影响。所以很难以不可抗力或者违约为由进行抗辩。物业管理公司的行为直接影响到更多的是其他租户在内实际使用人的权益，在非基于行政强制命令等合法事由的情况下就可能构成第三人侵害债权。虽然目前我国还未对此作出明确的法律规定，但在司法实践中有部分判决判令行为人承担相应的补充赔偿责任（（2017）最高法民终181号等）。因此，物业管理公司可以通过减免物业费的方式弥补其他租户的损失。3、其他租户直接向物业管理公司申请减免物业费的理由有哪些？在物业管理公司与其他租户另行签订有物业服务合同、补充合同、缴费合同等协议的情况下，其他租户可以直接基于合同相关的约定申请减免。如果未有合同明确约定或者不存在合同关系时，其他租户根据公平原则，也可以与物业管理公司协商，共同分担其他租户因配合物业管理公司开展疫情防控工作所造成的经济损失。关于明思
广东明思律师事务所，成立于2002年，总部位于中国广州。系由来自国内外的多名资深律师、博士、博士后、教授组建的，专注于解决家族法律事务、民商事争议、资产重组、投融资、财税法、刑民交叉等领域的综合性、涉外型的广东省优秀律师事务所。
明思律师事务所从创立至今，先后入选多家行政机关及知名企业的专业服务机构库，获得了多项专业法律服务资质/资格，并获广东省律协授予“广东省优秀律师事务所”、“广东律师行业先进基层党组织”、“卓越公益律师事务所”等荣誉称号。
本所律师现担任广州市人民政府法律顾问、中共广州市委法律顾问，还担任广东省人大常委会及广州市人大常委会立法咨询专家，广东省人民检察院专家咨询委员会委员，上述履职充分体现了明思律师在相关法律服务领域精湛的专业能力，也体现相关部门对明思律师的充分认可。
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