《土地管理法》修正案审议有望扫除工业、商业等集体经营性建设用地使用权流转法律障碍
点击上方“土言土语”关注订阅！查看全部消息可查阅往期300余篇文章！
昨日（2018年12月23日）提请全国人大常委会审议的《土地管理法》修正案草案、《城市房地产管理法》修正案草案，删去了现行《土地管理法》第43条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”等的规定，《城市房地产管理法》修正案草案也做了相应衔接，为经营性集体建设用地使用权入市流转消除了最大的法律障碍。
按照现行《土地管理法》的有关规定，农村集体经济组织直接兴办企业或与其他单位、个人以土地使用权联营、入股等形式共同举办企业，乡（镇）村公共设施、公益设施建设和农村村民建住宅等，经批准可以使用集体建设用地，其他单位和个人建设使用土地，应当申请使用国有建设用地，包括国有建设用地和国家征收的原集体所有土地。
本条删除后，表明《土地管理法》不再要求建设必须申请使用国有建设用地，为集体建设用地使用权入市流转留出了空间。据悉，《土地管理法》修正案草案明确，对土地利用总体规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地，允许土地所有权人通过出让、租赁、作价出资或者入股等方式交由单位或者个人使用。单位或者个人依法取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、出租或者抵押。
与此同时，《城市房地产管理法》修正案草案对现行《城市房地产管理法》关于城市规划区内的集体土地必须先征收为国有后才能出让的规定做出修改，新增加一句“法律另有规定的除外”，以衔接土地管理法修改。
上述两个修正案经全国人大审议通过后，经营性集体建设用地使用权入市流转将有明确的法律依据。此次修正案表明，国家将允许工业、商业等用途的集体建设用地依法入市流转，居住用地不在此列也表明那些期待“小产权房”合法转正的人怕是要失望了。今后，单位和个人投资建设工业、商业项目，将有新的用地途径，除了使用国有建设用地外，也有望直接使用符合规划、依法登记的集体建设用地，由集体经济组织以出让、租赁、作价出资、入股、合作等方式提供建设使用；商品住宅开发仍不能使用集体土地；公租房、廉租房、租赁性住房用地等则可由集体经济组织以集体建设用地使用权联营、入股等方式提供使用；返乡下乡创业人员可以租赁村民合法住宅或与村民合作改建原有村民住宅等方式解决住房问题。
据悉，《土地管理法》修正草案共二十九条，除了上述集体经营性建设用地入市流转内容外，还涉及修改完善土地征收征收、宅基地制度、永久基本农田保护制度等内容。
在关于宅基地制度上，草案强调了宅基地保障，下放简化了宅基地审批权。根据乡村振兴的现实需求和各地宅基地现状，对人均土地少、不能保障一户宅的地区，允许县级人民政府在尊重农村村民意愿的基础上采取措施，保障农村村民实现户有所居的权利；农村村民申请宅基地的，由乡（镇）人民政府审核批准，但涉及占用农用地的，应当依法办理农用地转用审批手续；鼓励进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。此外，草案明确国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作，赋予农业农村主管部门在宅基地监督管理和行政执法等方面相应职责。
关于宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”问题，自然资源部部部长陆昊说，考虑到目前试点面还不够宽，试点时间比较短，尚未形成可复制、可推广的制度经验，各方对“三权分置”的具体界定、相关权利的实现方式等还未形成共识，建议待进一步试点探索、总结经验后，通过立法予以规范。这些考虑非常有道理，实际上所谓三权一直有，资格权是成员权一部分，是申请取得宅基地的前提条件，行使资格权取得宅基地使用权后已转化为宅基地使用权，后续就不再有资格申请新的宅基地，本就没在一起。现在农户98%以上已经取得宅基地使用权，也就是已经行使过资格权了，还是否有必要再把把这些98%以上存量农户资格权再重新翻出来呢？规定宅基地使用权可否流转、权能如何、在什么范围流转即可，实际上，明确规定宅基地使用权就是对农户宅基地权益的最大保护，农户行使资格权取得宅基地使用权，领取宅基地使用权证书，这个使用权应该是无限年期的，如果转让三十年使用权给第三方，那么原农户仍持有宅基地使用权证书，只是注明三十年使用权益属于第三方，第三方根据转让合同约定取得三十年使用权益，也可申请三十年使用权益的登记，三十年到期，根据约定续期或返还原农户即可，原农户宅基地权益并不会受到损害。再说，所谓资格权与使用权、所有权等物权完全不同类，硬捏到一起说分置？还有发资格证书，谁发？发什么？要起什么作用呢？
草案还强化了耕地尤其是永久基本农田保护。草案要求地方人民政府确保规划确定的本行政区域内耕地保有量不减少、质量不降低。任何单位和个人不得擅自占用永久基本农田或者改变其用途；国家重点建设项目选址确实难以避让永久基本农田，涉及农用地转用或者土地征收的，必须经国务院批准；禁止通过擅自调整县、乡（镇）土地利用总体规划的方式规避永久基本农田农用地转用或者土地征收的审批。
草案还要求适当下放农用地转用审批权限。“按照现行法律规定，凡是省级人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目，其农用地转用都由国务院批准。”陆昊指出，中央一级审批范围较大，用地审批周期长，社会反映强烈，成为土地管理中的突出问题之一，“需要在严格保护耕地特别是永久基本农田的前提下，适当下放农用地转用审批权限”。基于此，草案规定，永久基本农田转为建设用地的，由国务院批准；其他原由国务院批准的情形，改为“由国务院或者国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府批准”。分批次用地，原规定由“原批准土地利用总体规划的机关批准”，改为“按照国务院规定由原批准土地利用总体规划的机关或者其授权的机关批准”。
土言土语相关文章推荐阅读：