总第691篇2021第101篇

想在村里拿地上个项目盖个房子，涉及很多红线和政策规划制约，确实不是容易的事儿，而且现在风险很高，难度很大，仍然沿用过去的惯性思维和老做法，不考虑当前的大形势和新要求，光靠傻大胆，结果只有两个字：“拆”和“罚”！那怎么办呢？

过去一般用两种办法在村里拿地：一是胆大就行。只要找到认为合适的地，或租或买或转让，谈好价钱就开建，管它是不是耕地是不是基本农田，管他是不是合法是不是需要审批，先盖起来再说，理由就是“撑死胆大的，饿死胆小的”。当然，也有的会跟村干部打个招呼，有时也得找找乡（镇）里领导，找找当地自然资源所的人，以得到默许。二是适当变通。最常见的是打着“设施农业”的旗号，其实就是“挂羊头卖狗肉”，盖个彩钢厂房，上级部门来检查了，就借一群羊应付一下，检查完了，该怎么干就怎么。这样运作也是需要乡镇和县里有关部门“配合”一下的，因为需要办理设施农业用地备案手续，大家都心知肚明。 

但目前形势变了，要求严了，继续这样拿地用地的后果非常严重。

首先，早晚会被发现。现在土地执法主要依靠国家下发的卫片，从今年开始，为提高卫片图斑下发效率，调整为随时监测，随时下发。也就是说，只要动工，就是盖个几十平方米的鸡棚，都会被天天在头顶转悠的卫星拍下来，有的地方还有视频监控、无人机巡查等，而且近年来各种针对违法用地的专项整治行动一个接一个，躲是不可能的，俗话说：躲的了初一，躲不过十五。（相关链接：1.2020卫片执法的变与不变；2.2021卫片执法的10个首次5个变化和10个关键点（附文件全文）；3.自然资源部 | 关于完善早发现早制止严查处工作机制的意见；4.执法规程3 | 巡查，及时发现国土资源违法的重要方式） 

其次，会被强制拆除。从去年7月3日以来，在全国范围内开展了农村乱占耕地建房专项整治行动，提出了农村建房“八不准”（点开链接），要求非常严厉，不允许再有违法建设新增，对顶风作案的“零容忍”，也就是没商量、没余地，也不可能给你补办用地手续。

第三，会被罚个倾家荡产。今年9月1日以后，新《土地管理法实施条例》（点开链接）正式施行，对违法占地的罚款标准从过去的最高每平方米30元提高到1000元。如果违法占用一亩耕地，最高可以罚到66.6万元，违法占用十亩耕地，能最高罚你666.6万元，你真的是有钱没地方花吗？（相关链接：你想倾家荡产吗？那就违法用地吧！如何审慎适用新旧罚款标准呢？）

中国是个人情社会。有人肯定会说，没事儿，我有“关系”。其实有时“关系”是最害人的，在当前高压管地大形势下，一旦被上级部门发现，可以说找谁也没用。现在要求是“既查事又查人”，查什么人？重点就是基层执法人员和乡村两级干部，当然还有县级有关部门的。你所谓的“关系”，在你违法占地建房时可能睁一眼闭一眼，或者帮你弄虚作假，拿你好处送你人情，但如果被上级部门追查，第一个跟你翻脸的可能就是你所指望的“关系”，直接拆你房子罚你款的可能也是你所指望的“关系。至于被责令拆除时临时抱佛脚找的各种“关系”，可以明确地说，基本指望不上。

无知者无畏，很多人因违法占地付出惨重损失后，常用这句话来总结教训，但为时已晚，也不是理由。在处理新增违法占地问题上，法在第一，理在第二，情在第三，如果你把顺序理解反了，注定要为此付出代价。至于侥幸心理，以去年7月3日为节点，以后就别想了吧。

那怎么办呢？还是应该坚持依法依规用地，也就是走正常的用地审批手续。虽然有点难，而且难度非常大，时间也比较长，但总比付出倾家荡产的代价要稳妥。

想找块地建厂上项目，如何规避风险呢？正常的应该是这样的。

第一步，正确选址。如果看中一块地，先到当地自然资源部门了解一下，这块地是不是符合国土空间规划（原来是土地利用总体规划和城乡规划，现在多规合一为国土空间规划，目前各地正在编制，过渡期要了解是否符合原土地利用总体规划、城乡规划和是否纳入正在编制的国土空间规划），是否符合规划，需要对照相应的规划图和规划文本专业判断，项目用地是否符合规划的判定（点开链接阅读）。如果不符合规划，就不要打这块地的主意了，除非你有本事把这块地纳入正在编制的国土空间规划。另外还要了解是不是在自然保护地（包括各种自然保护区、风景名胜区、水源地保护区、河湖周边等）、道路红线范围之内等，这些地方都是禁区。云南洱海边拆了1806家民宿，知道是因为什么原因了吧。（相关链接：1.业内忠告︱投资项目拿地，必先了解规划和禁区，否则早晚被拆除；2.国土空间规划的实施管理；3.国土空间规划的监督管理）

第二步，查清地类。很多人因地吃亏，就是不知道提前查清地类，以为看到的是现状建设用地或废弃地，就没什么问题。自然资源部门是以图和数据库管地，也就是对地类的认定以现状图或数据库为准，但现实经常是图地不符（主要是二调和年度变更调查有差异）。也就是说，你看到是过去的砖瓦窑地，或者是个废弃的大坑，但在数据库里可能就是耕地，甚至也有可能是永久基本农田。曾有一个老板转让了4亩别人过去盖了厂房的地，以为肯定是建设用地，结果拆了旧厂房盖起新厂房后，被卫片发现，一查地类，数据库里竟然是永久基本农田，傻了吧？眼见未必为实，不要轻易相信自己的眼睛。当然，现场农田荒滩等也可能是建设用地。所以，一定要去当地自然资源部门查清地类（点开链接阅读），特别还要查清是否占用永久基本农田（点开链接阅读）。既要查现状地类，也要查三调地类，因为二调时的无权源建设用地，三调时有可能变成耕地了，有时还要看规划编制时认定的现状地类（点开链接阅读）。

第三步，了解政策适用。土地政策比较复杂，不是一句二句能说清楚，不仅多散，而且变化快，经常会有一些新政策出台。比如设施农业用地政策，大的调整变化就有四次，现在国家最新政策性文件是2019年出台的《自然资源部 农业农村部关于设施农业用地管理有关问题的通知》（相关链接：1.终于，设施农用地管理政策更新了！（附新文件全文和解读）；2.设施农用地的概念、使用与管理），各省都有具体规定，特别提醒的是如果县里自然资源部门不能给你调整补划，千万不要占用永久基本农田搞养殖项目。针对农村产业用地，国家最新相关政策可以阅读相关链接：1.农业农村部鼓励闲置宅基地和农房用于发展新产业新业态及一二三产融合项目；2.农村一二三产融合发展，三部委出台用地集成政策，有的省已出台配套政策，这两个文件含金量很高，想用地的可以了解一下。在村里用地，一定要集体经营性建设用地入市流转的相关政策(相关链接：1.一文看懂新《土地管理法》之下的集体建设用地使用与流转；2.可使用集体建设用地的八类情形；3.新法之下集体建设用地入市流转的难点与路径；4.新条例 | 七方面细化和完善集体建设用地入市制度；5.新《土地管理法实施条例》解读⑤：完善集体经营性建设用地入市法律制度），这是以后从村里正常拿地的主要方式。

第四步，研究自己想上的项目类型，确定适当的用地方式与路径。不同项目对土地要求不同，适用的用地政策也不同，需要研究明白自己的项目性质，集成用地政策，合理解决用地问题。比如，休闲农业、乡村旅游类项目用地集成解决方案（点开链接阅读）等，当然，其他项目根据项目特点及对土地的需求不用，都有最适用的项目用地解决方案（点开链接阅读）。

做好以上四步还不够，最后还要记得及时办理相应的用地手续后再动工，这样前边这些工作才落实才有意义，避免因未办手续而造成程序性违法，因此被拆被罚就太不值当了。（相关链接：1.国务院用地审批权下放的实质与影响；2.投资土拓 | 自然资源部简化用地选址、预审与规划许可、用地批准（附文件全文）3.近期建设用地规模、报批、规划适用、编制审批等，自然资源部明确了！；4.新《土地管理法实施条例》解读⑥：持续深化“放管服”改革 优化建设用地审批制度）

切记，想了解用地政策，要找文件、研究文件，当然，最好找个在当地自然资源部门工作的内行咨询一下最新的具体政策规定和要求。千万别找那些对用地政策一知半解的人，网络上的一些非专业人士解读用地政策经常是乱解胡说，专门把你带到沟里区。比如这个“砖家”，就是典型的不懂装懂，公开胡乱解读用地政策，专门把人推沟里去。

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