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【长城宏观】国企拿地占比较高，各地土拍冷热不均——“首轮土拍”专题报告
核心观点
截至2022年5月11日，全国22城首轮土拍已经完成了19城，仅剩长春、沈阳、郑州三城没有进行。上海因疫情土拍延期，只有部分土地成交。从总数上来看，第一批集中供地共推出土地宗数为460宗，成交数为346宗，推出建设用地面积为2062.83万平方米，涉及土地出让金为3891亿元。另外成交土地均价为27372元/平方米，平均溢价率为5.03%，其中住宅用地平均溢价率为6.53%，综合用地（含住宅）的平均溢价率为2.98%。
从18个城市（除上海）整体成交热度方面来看，无论是溢价成交地块占比、还是触顶成交地块占比的表现虽均较优于去年第三批次，但各城市之间的表现在第一批次表现更为分化严重。例如，天津去年第三批次无一宗地块流拍，而今年一批次共计流拍24宗宅地，流拍率高达83%；但深圳今年第一批次土拍所有地块均达到地价上限；杭州多达23宗土地成交触顶，仅1宗土地遭遇流拍，平均溢价率达6.4%，是已完成土拍的城市中触顶成交宗数最多的城市。我们认为，杭州、深圳和天津首轮土拍热度两极分化的主要原因在于两城楼市表现差异显著，土拍的冷热度也在一定程度上反映了楼市前景的热度。
当前土拍景气度分化严重，国企拿地数量多，而民企拿地意愿仍然不强，我们认为，民企拿地如果持续低迷，则房地产销售和投资也难以回归常态，房地产也无法平稳健康发展。所以，要完成5.5%的经济增长目标，房地产“托而不举”是非常重要一环。我们预计二、三季度各地将继续落实中央政策导向，楼市因城施策的放松力度进一步加大的可能性很高。
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当前全国土地交易现状
截至到今年5月份，全国100大中城市成交土地面积同比为-40.3%，从去年7月份以来，已经连续11个月处于负增长态势，反映出当前全国土地市场成交的不景气状态，这也与我们2022年度报告《破旧立新，储粮过冬》中所提到的今年土地市场仍难好转的观点一致。
但另一方面，全国100大中城市成交的溢价率却从今年一季度以来逐渐趋于平缓，打破了去年二、三、四季度逐渐下滑的态势。当前全国土地成交的态势的下滑虽没有改变，但溢价率却趋平的现象反应出国企和地方性房企正在为土地市场拍卖景气度托底。我们认为，国企、地方房企的“入场效应”和首批土拍所反映出的“国企主导”的特点对溢价率趋平的现象给予了一定程度上的解释。下面具体来看集中供地的22城首轮土拍情况。
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22城第一轮集中土地拍卖总览
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集中供地的22城各城市分析
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国企、本地房企主导拿地市场
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房地产仍需继续“因城施策”
房地产投资和销售仍在下滑
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房地产“因城施策”需放宽
滑动查阅往期报告
数据、会议点评
通胀压力仍然不大——4月份通胀数据点评
供应链阻滞，出口增速大幅下滑——4月份外贸数据点评
美国制造业指标普遍恶化——美国4月PMI点评
目标不变，努力实现——4月政治局会议点评
疫情冲击加重，政策呵护信心——4月PMI点评
减缓贬值速度——外汇降准点评
增速下降的收入、加快的支出——一季度财政数据点评
通胀创新高，美联储委员强化紧缩预期——美联储5月FOMC会议前瞻疫情冲击经济，期待地产回升——一季度经济数据点评二季度或再降准一次——2022年4月央行降准点评实现双循环下新发展格局的抓手——《关于加快建设全国统一大市场的意见》点评欧美通胀继续上行，加快货币紧缩步伐——欧美3月份通胀数据点评疫情扰动，四月出口仍不乐观——3月份外贸数据点评信贷扩张效果仍待观察——3月份金融数据点评需求冷、成本热，物价暂稳——3月份通胀数据点评俄乌冲突导致新出口订单增速放缓——美国3月PMI点评俄乌冲突导致欧洲PMI回落——欧洲3月PMI点评疫情反扑，制造业再次收缩——3月PMI点评
财政收支高增，卖地收入仍降——1-2月财政数据点评
美联储加息周期正式开启——美国3月份加息点评就地过年再发力，政策仍需再加码——1-2 月份经济数据点评
降息政策可期——2月份金融数据点评
通胀处低位，政策仍不变——2 月份通胀数据点评
俄乌战争或影响进出口——1-2 月份进出口数据点评
美国PMI或将受俄乌战争拖累——美国2月份PMI点评工业企业进入去库存阶段——1 月份通胀数据点评
信贷超预期但结构有待优化 ——1 月份金融数据点评
美联储三月加息即将落地——1月份议息会议点评国企改革：阶段性目标实现——“国企公司制改革成功”点评
从薇娅逃税被罚探索征税变革——金税四期上线点评
实质降息第一步——12月份经济数据点评信用增速暂时性回升——12月份金融数据点评
PPI同比顶部确立——12月份通胀数据点评
深化要素市场化改革，促高质量发展 ——《要素市场化配置综合改革试点总体方案》点评
降息周期开启——降息点评托而不举，期待改革——12月政治局会议和降准点评货币政策可适度加码——10月份经济数据点评继往开来，再创辉煌——十九届六中全会公报点评
社融增速难以回升——10月份金融数据点评或已见顶的剪刀差——10月份通胀数据点评保持韧性的出口，新高的贸易顺差——10月份外贸数据点评
调控政策或有微调——9月份经济数据点评
国企改革：阶段性目标实现
货币增速未如期反弹——9月份金融数据点评出口增速上升，贸易顺差继续扩大——9月份外贸数据点评
PMI指数进入较快下降通道——9月份PMI点评
央行积极应对房地产风险——三季度货币政策例会点评
“涨”的压力依然很大——8月份通胀数据点评
外需+疫情促出口反弹——8月份外贸数据点评财政空间正在“跨周期调节“——7月份财政数据点评明年初M1同比或负增长——7月份金融数据点评
经济如期放缓——7月份经济数据点评
周报、月报、季度报
美国消费增速向正常水平回归——20220418周报疫情影响超预期，政策放松再加码——20220411周报中美十年期国债利差继续缩窄——20220328周报金融委释放政策放松信号——20220321周报
稳增长需地产、货币政策发力——20220314周报
今年赤字率目标低于我们预期——20220307周报
欧美利率或快速上扬——20220221周报大类资产配置月报——二月月报预计今年或降息程度较大——20220124周报
基建投资启动了吗？——20220117周报美十年期利率年中或升破2.5%——20220110周报
中美经济或相向而行——一季度宏观经济报告信用收缩压力加大 ——20211227周报四季度GDP增速或低于4%——20211218周报在稳定的基础上搞改革——20211213周报
中央或定调明年改革突破点——12月份宏观经济报告
黄金价格或创新高——20211115周报降准条件或已具备——20211108周报美国十年期国债收益率年底或到2%——20211025周报
美国高通胀和中国房地产新动向——20211018周报
全球流动性预计进一步收紧——20211011周报
风险集中释放，系统风险可控——四季度宏观经济报告
预计8月份GDP增速跌破6%——20210917周报基建发力通胀难消——20210913 周报
对美股上涨仍持乐观态度——20210906 周报
市场突变缘起疫情美联储9月缩表概率不高——长城宏观20210816周报
年底前美国经济保持高景气——长城宏观20210809周报
专题报告
德国“债务刹车”对中国高质量发展的借鉴
如何理解当前社融增速?
俄罗斯受经济制裁对全球经济的影响—宏观经济研究*专题报告
任务重、压力大、能完成——2022政府工作报告解读
2022年政府债发行展望——宏观经济研究*专题报告
疫情、地方财政和中国经济
美联储应尽早加息 ——海外宏观专题报告
改革，与时间赛跑2022年经济政策的重心破旧立新，储粮过冬——2022年宏观经济展望从“六大体现”解析共同富裕——宏观经济研究*专题报告
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